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닥터빌드란

닥터빌드 건축학개론

닥터빌드 건축학개론

  • STEP 01

    건축계획단계
    혼동하기 쉬운 건축용어

    처음 건축을 접한 건축주라면 헷갈리거나 정확한 의미를 모르는 용어들이 많습니다.
    소규모 건축을 희망하는 건축주라면 반드시 이것만을 알고가야 하는 용어들부터 정리 하도록 하겠습니다.

    • 반드시 알아야 하는 건폐율과 용적률
    • 건축의 가장 기본이 되는 건축용어로 의외로 이 두가지 용어를 잘 모르거나 혼동하시는 분들이 많습니다.

      건폐율은 건축을 하기 위하여 대지에 건축을 할 수 있는 법적인 한도규정을 말하며 국토의 계획과 이용에 관한 법률에 용도지역, 용도지구별 건축물에 대한 건폐율과 용적률을 규정하고 있습니다.

      하지만 국토계획법 시행령의 수치는 이 범위 안에서 구체적인 건폐율을 해당 지자체의 조례로 정하라는 것일 뿐 더 이상의 의미가 없습니다. 개별 토지의 건폐율과 용적률 수치는 건축 대상지의 해당 지역의 인구밀도 및 용도지역 특성 등을 참고하여 지자체 ‘도시계획조례’에서 정하고 있습니다.

    • 도시계획조례로 정한 건폐율
    • 건폐율
    • 건폐율의 개념은 "대지면적에 대한 건축면적의 크기 비율" 을 말합니다.

      건폐율을 규제하는 목적은 대지안에 최소한의 공지를 확보 함으로서 건축물의 과밀을 방지하여, 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다. 더불어 화재 기타의 재해발생 시 연소의 차단이나, 소화 피난 등에 필요한 공간을 확보하는 목적이 있습니다.

    • 노후주택 이미지
    • 건폐율을 공식으로 표시해 보면 다음과 같습니다.

    • 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100
    • 100평 짜리 대지를 갖고 있는 건축주님의 토지에 건폐율이 60%라면 건축을 할 수 있는 건축면적은 60평까지 가능합니다. 쉽게 말해서 건폐율이 클 수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 의미이고 그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있다는 의미입니다. 당연히 건폐율이 높은 토지가 낮은 토지에 비해 가격이 높겠죠?

      여기서 주의할 점은 건폐율에서 말하는 건축면적과 건축 연면적을 절대로 헷갈리지 마셔야 합니다.

    • 용적률
    • 용적률의 개념은 대지면적에 대한 건축물의 ‘연면적’ 비율을 말합니다. 건축면적이 아닌 건축물의 연면적입니다.
      건축물의 연면적 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다. 용적률을 공식으로 표현하면 아래와 같습니다.

    • 용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100
    • 그림으로 보는 용적률설명
    • 용적률의 예를 설명해 보자면 100평의 대지가 있습니다. 앞서 말씀드린 것 처럼 건폐율은 60%라서 각 층의 바닥면적을 60평으로 3층 건물을 지었습니다. 그러면 이 건물의 연면적(각 층의 바닥면적)은 180평이 되고 용적률은 180%가 됩니다.

      여기서 주의 하실 점은 용적률을 계산할 때 건축 연면적에는 지하층의 바닥면적, 필로티 주차장 면적 등은 포함되지 않습니다.

      용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물의 연면적 비율이 높다, 즉 그만큼 건물을 높게 지었다 라는 것을 의미합니다. 그러므로 용적률이 높은 토지 역시 낮은 토지보다 가격이 높습니다.

    • 발코니, 베란다, 테라스, 포치 비교
    • 발코니, 베란다, 테라스, 포치 비교
    • 은근히 헷갈리는 용어들을 준비해 봤습니다. 하지만 알고 보면 정말 간단합니다.

    • 발코니

      우리말로는 '노대'라고 합니다. 건축물의 외벽으로 튀어나온 실, 내외 완충공간으로 집 건축의 평면적의 한 부분을
      차지하지 않고 나와 있는 여유공간을 의미합니다.

    • 베란다

      아래층과 위층의 면적차이로 생긴 공간으로, 쉽게 말해서 아래층의 옥상공간으로 생긴 공간을 뜻합니다.
      참고로 베란다를 확장 하는 것은 불법입니다. 우리가 흔히 말하는 아파트 베란다는 사실 발코니라고 보시면 됩니다.

    • 테라스

      실내 바닥 높이보다 20cm가량 낮은 곳에 전용정원 형태로 만든 공간으로 1층에 설치됩니다.
      지붕이 없이 일반 땅위에 조성해야 하며, 2층 이상 주거에 마련된 공간은 베란다로 분류 됩니다.

    • 포치

      건물의 현관 또는 출입구의 바깥쪽에 튀어나와 지붕으로 덮인 부분을 말합니다.
      입구에 가깝게 세운 차에 승강 할때나, 걸어서 입구에 도달한 사람들이 우선 비바람을 피하기 위한 목적 등으로 설치됩니다.

    • 다중주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택의 구별
    • 먼저 단독주택과 공동주택의 개념을 알고 가셔야 합니다. 건축법에서는 이 둘의 구분은 소유권에 따라 진행됩니다.
      소유권이 1인에게 있으면 단독주택이라고 할 수 있으며, 구분소유가 가능하다면 공동주택이라고 볼 수 있습니다.

    • 단독소유, 구분소유 여부에 따라 나뉩니다. 다가구 주택의 경우 단독주택으로 분류됩니다.
    • 다중주택과 다가구주택의 차이점
      • 다중주택과 다가구주택의 차이점
        다중주택 다가구주택
        (19가구 이하)
        층수 3개 층 이하 3개 층 이하
        연면적 330㎡ 이하 660㎡ 이하
        주거형태 비독립가구 독립가구
        개별취사시설 불가 가능
      • 건축법상 다중주택과 다가구주택은 둘다 단독주택으로 분류되며, 가장 큰 차이점은 연면적의 크기와 주거형태가 '비독립가구'인지 '독립가구'로 볼 수 있습니다.

        이는 개별 취사시설의 유무로 판단 할 수 있는데요. 다중주택의 경우 각 실 별로 욕실은 설치 할 수 있으나 취사시설을 설치할 수 없습니다.

    • 다가구주택과 다세대주택의 차이점
      • 다가구주택과 다가구주택의 차이점
        다가구주택
        (19가구 이하)
        다세대주택
        (19세대 이하)
        층수 3개 층 이하 4개 층 이하
        연면적 660㎡ 이하 660㎡ 이하
        소유권 단독 소유 구분 소유
        분양권 각 가구별 분양 불가 각 세대별 분양 가능
      • 역시 가장 큰 차이점은 소유권에 있습니다. 다가구 주택의 경우 단독 소유이며 각 가구별 임대가 가능하고 다세대주택의 경우 구분소유가 가능하여 각 세대별 분양이 가능 하다는 차이점이 있습니다.

        그 밖에도 층수에서 차이가 있습니다. 단, 층수와 면적의 경우 용도상 주택만 포함됩니다.

    • 다세대주택, 연립구주택의 차이점
      • 다세대주택, 연립구주택의 차이점
        다세대주택 연립주택
        층수 4개 층 이하 4개 층 이하
        연면적 660㎡ 이하 660㎡ 초과
      • 다세대와 연립주택은 같은 공동주택에 속해 있으며 둘의 차이는 660㎡ 이하냐, 초과냐에 따라서 구분하시면 쉽게 이해가 가실 겁니다. 참고로 아파트의 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택을 의미합니다.

    • 이상으로 혼동하기 쉬운 건축용어에 대해서 알아보았습니다. 어려운 개념은 아니지만 초보 건축주님들에게는 헷갈릴 수 있는 개념으로 반드시 숙지하시길 바랍니다.

      다음은 부지매입에서부터 준공까지의 건축절차를 알아 보도록 하겠습니다.

    부지매입에서 준공까지 건축절차

    건축에는 부지매입부터 시작해서 수많은 단계들이 존재합니다.


    설계도 필요하고, 건축 허가도 받아야 하고 시공사 선정 후 진행되는 시공의 경우 수많은 공종별 단계들이 존재합니다. 하지만 초보 건축주께서 건축의 큰 과정들을 쉽게 이해할 수 있도록 건축을 시작해서 끝나는 과정을 간략하게 정리해서 알아 보도록 하겠습니다.

    • 01. 부지매입
    • 건축의 시작이라고 할 수 있는 아주 중요한 단계입니다.

      단순히 저렴하다가 좋은 건축부지가 아니며, 어떤 종류의 건축물 건축이 가능한지, 어느 정도의 규모와 구조의 건축이 가능한 부지인지 등을 판단하셔야 합니다.

    • 네이버지식인
    • 지형, 지목, 도로가 인접 여부, 용도지역 및 공법상 제한사항 등을 반드시 꼼꼼하고 세밀하게 확인하신 후 부지를 구매하셔야 합니다. 건축주의 판단이 힘들 경우 근처 전문가들의 자문을 얻는 것을 추천합니다.

    • 03. 건축허가
    • 건축허가란?

      건축주가 건축설계를 의뢰 후 건축사가 건축주의 요구사항을 각종 건축법 및 기타법령을 검토하여 적용해서 설계를 진행하고 설계완료 후 각종 서류와 설계도면은 허가권자(시,구,군)에 신청을 하는 행위를 뜻합니다.

      건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유권 관계서류, 현장조사서 등을 기본설계서에 첨부하여 각 시,군,구 건축과에 제출하면 건축과에서는 관련규정을 따져 유관부서와 검토하여 적합할 경우 허가처리를 해 줍니다.

      준공시에 허가조건의 이행여부를 확인하니 잊지 말고 건축허가증 교부 시 ‘건축 허가조건'은 꼭 확인해야 합니다.

      참고로 신축의 경우 연면적 100㎡( 약 30평)를 초과한다면 건축'허가'를 반드시 받아야 하며, 건축허가를 득한지 1년이 지나서도 공사 착공신고서를 제출하지 않으면 건축허가가 취소됩니다.
      (사정이 있을 경우 허가 후 1년 이내 착공연기서 제출 시 최대 1년 연기가 가능합니다)

    • 04. 착공신고 및 공사감리
    • 착공신고는 시,군,구청에서 건축허가를 득한 후 공사를 시작하겠다고 알리는 과정입니다.

      간단하게 말하자면 설계가 완료 된 후 감리자와의 계약체결, 시공사와의 계약체결 후 착공신고를 접수 합니다.
      허가권자는 해당 사항 등을 검토하여 착공신고필증을 교부 합니다.

      착공신고에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

      • ① 착공신고서
      • ② 설계계약서
      • ③ 감리계약서
      • ④ 시공사 관련 서류
        • - 시공사 면허 및 사업자에 관련된 서류 (인감증명,인감신고,법인등기부, 건설업면허증,국세 및 지방세 완납증명서)
        • - 공사계약서
        • - 공사예정 공정표
        • - 공사관리자 현장대리인계
        • - 비산먼지 발생사업 신고필증 (일정 기준에 해당될 시)
        • - 특정공사신고필증 (일정 조건에 해당 될 시)
        • - 폐기물배출자 신고필증
        • - 안전관리계획서, 품질관리계획서
      • 보통은 건축주에게 위임을 받아서 설계를 진행한 건축사사무소에서 대리하는 경우가 흔합니다.
    • 05. 착공
    • 이제 부지매입부터 착공신고필증까지 득했으니 착공을 진행해 봅시다.

      착공의 경우 건축물의 종류에 따라 세세하게 나누어 보면 100여가지 이상 단계로 나오지만, 이번에는 큰 단계위주로 살펴 보도록 하겠습니다.

    • 현황조사

      부지 및 주변환경 조사, 부지의 고저 및 경계측량과 도로상황 등 파악

    • 대지 및 기반조사

      공사부지와 주변 지반의 토지, 지반 내력 등 조사

    • 가설공사
    • 울타리, 공사용 동력, 용수설비, 안전설비 등 임시시설, 비계 추락 방지를 위한 낙하물 방지망 등 설치를 말합니다.

    • 토공사
    • 흙막이 공사
    • 건설공사에서 흙을 깎거나 쌓는 작업 및 흙을 운반하는 작업 등 흙을 대상으로 하는 공사를 말합니다.
      파기공사와 흙막이 공사가 있으며 흙막이는 파기 깊이가 3미터 이상인 경우 붕괴위험을 방지하기 위한 흙막이 공사를 진행합니다.

    • 기초공사
    • 흙막이 공사
    • 기초공사는 상부 구조물의 하중을 지반에 전달, 구조물을 안전하게 지지하는 구조부분을 만드는 공사로서 구조물의 가장 중요한 부분으로 안정성, 내구성, 경제성을 고려하여 시공해야 합니다.

    • 골조공사
      • ① 철근조립

        철근크리트 공사의 골격에 해당하는 것으로 규격과 이음 등을 고려하여 조립합니다.

      • 철근조립과정
      • ② 거푸집설치

        거푸집은 철근콘크리트 공사를 하려고 일시적으로 사용하는 틀로, 나무나 철판을 주로 사용합니다.

      • 거푸집설치

      • 거푸집 설치 과정의 사진입니다.
        출처 : 닥터빌드
      • ③ 콘크리트공사

        시멘트, 모래, 자갈, 물을 일정한 비율로 배합하여 만든 재료인 콘크리트를 거푸집에 넣는 작업입니다.

      • 콘크리트공사

      • ④ 양생

        굳지 않은 콘크리트를 강한 햇빛과 낮은 온도, 충격, 비바람 등으로부터 보호하여 잘 굳도록 하는 과정을 말합니다.

      • ⑤ 거푸집제거

        콘크리트가 완전히 굳은 후 거푸집을 제거하여 콘트리트 공사를 완료합니다.

    • 06. 사용승인신청 안내
    • 사용승인이란 건축물의 공사가 완료되면 건축물의 사용을 위해 인허가청에서 사용승인서를 받는 행위를 말합니다.

      사용승인을 신청하기 위해서는 공사감리자를 지정한 건축주가 감리자에게 감리완료보고서를 사용승인 신청서에 첨부하도록 조치해야 합니다. 공사감리자를 지정하지 아니한 소규모 건축물은 담당공무원이 현장을 점검하여 합격된 건축물에 한해 상용승인서를 교부합니다.

      • 건축주

        사용승인 신청서
        (설계도서)작성

      • 허가권자

        사용승인 신청서 접수 및
        선정조사 / 검사

      • 허가권자

        사용승인서 교부

    • 사용승인 현장조사 / 검사 내용
      • - 건축물이 법에 따른 설계도서에 따라 시공되었는지 여부 확인

        - 감리완료보고서, 공사완료도서 등 서류 및 도서의 적합성 확인

        - 건축조례가 정하는 건축물은 제3의 건축사에게 위탁하여 사용승인 현장조사/검사를 하게 할 수 있음

    • 사용승인 신청 시 유의사항
      • - 사용승인 신청시에는 공사 중 변경된 사항을 반영한 설계도서 제출

        - 허가조건에 따라 공정별 사진(하수관 연결), 시험성적서(단열재 등), 제품사양서(철골, 철근, 레미콘 등 주요자재)등 사용승인에 필요한 자료를 감리자에 제출

        - 사용승인을 득하지 않고 사용 시 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

        - 건축허가 사항 및 사용승인 사항을 위반하여 무단용도변경 및 무단 증축 적발시에는 건축이행강제금 부과

    건축에 소요되는 비용

    건축에 소요되는 비용은 건축 공정만큼이나 여러가지 항목으로 구성됩니다.

    물론 모든 건축물에 동일하게 적용되는 것은 아니겠지만
    기본적으로 건축주가 알아야 하는 항목들을 정리해보고 살펴 보도록 하겠습니다.

    • 토지매입비 및 관련비용
    • 토지매입비용 + 취등록세(4.6%) + 등기대행료(0.2%) + 중개수수료비용(지주작업비 포함)
    • 01. 토지매입비용

    • 건축을 하려면 땅이 있어야 합니다.
      이미 토지를 소유하고 계신 건축주님들 이라면 따지지 않아도 되는 항목이지만 토지매입부터 진행한다고 가정하에 진행하도록 하겠습니다.

    • 02. 토지 취등록세 및 기타 비용
    • 기본적으로 토지의 취득세는 매매가액의 4.6%입니다.
      자세한 항목을 보자면 취득세 4%, 농특세 0.2%, 지방교육세 0.4%로 구성되어 있습니다.
      농지(전, 답, 과수원)의 경우 3.4%이며, 도시지역의 농지취득세는 4.4%입니다.

      기타 비용의 경우 등기대행료 및 중개수수료 비용 등이 있습니다.

    • 참고
    • 매매가액과 공시지가를 비교해서 높은 값을 기준으로 계산합니다.
      농지의 경우 2년 이상 자경한 농민일 경우에는 취득세가 1.6%까지 내려갑니다

    • 설계비 및 감리비용
    • 설계비의 경우 건축주가 원하는 건축물의 유형과 크기 부지의 상황, 그리고 건축사사무소 마다 다르지만 평균적으로 1평(3.3㎡)당 15만원선으로 진행됩니다.

      감리비의 경우도 평균적으로 1평(3.3 ㎡)당 8~10만원의 감리비용이 들어갑니다.

    • 각종 인허가 비용 및 경계, 지적현황 측량 비용
    • 01. 각종 인허가 비용
    • 설계도면 완성 후 건축을 해도 된다는 지자체 승인을 받아야 합니다. 이때 각종 비용들이 발생하는데 비용의 경우 지자체별로 상이하기 때문에 건축주님의 건축부지가 속한 지자체에 확인을 해야 합니다.

    • 02. 경계, 지적현황 측량
    • 지적공사에서 진행하는 것으로 지적공사 홈페이지에서 신청할 수 있습니다. 비용은 대지의 면적별로 다릅니다.

    • 건축 공사비
    • 직접공사비 공사면적을 기준으로 산정(연면적 이외 발코니 확장 부분 등 포함)
      철거비 & 지장물 처리비
      간접공사비 각종 인입비 확인 / 상하수도분담금
      산재보험(노무비*3.9%), 고용보험(노무비*0.87%),건강보험(직접노무비*1.7%),
      연금보험(직접노무비*2.49%),노인장기요양보험(건강보험*6.55%), 퇴직공제부금(직접노무비*2.3%),
      안전관리비[(재료비+직접노무비)*2.93%]
    • 01. 직접공사비
    • 건축사가 설계한 건축물의 연면적(공사면적) 기준으로 산정합니다. (발코니 확장 부분 등을 포함)
      건축물의 유형에 따라, 건축주가 선호하는 외장 마감재, 내장재에 따라서 변경 편차가 큰 항목 입니다.

    • 02. 간접공사비
    • 공사의 시공을 위하여 공통적으로 소요되는 법정경비와 그 밖의 부수적인 비용을 말하며 직접공사비의 총액에 비용별로 일정 요율을곱하여 산정합니다.

      간접 공사비에는 공사현장의 현장근로자의 산재보험, 고용보험, 건강보험, 연금보험, 노인장기요양보험, 퇴직공제부금, 안전관리 비용 등 으로 구성되어 있습니다.

    • 참고
    • 건축공사비의 경우 건축물의 유형과 내, 외장재 등에 따라 달리하지만 보통 주거용 건축물의 경우
      평균적으로 1평(3.3 ㎡) 당 450 ~ 550만원 사이이며, 근린생활시설 및 상가 등은 이보다 낮은 경우가 많습니다.

    • 기타비용(제세공과금, 민원처리비, 판매관리비, 하수원인자 부담금 등)
    • 01. 각종 제세공과금
    • 준공 이후 보존등기비(공사비*3.2%), 근저당 설정비용, 주택채권매입, 도시계획세, 지방교육세, 농어촌 특별세 및 기타 비용들이 들어갑니다.

    • 02. 하수원인자 부담금
    • 건축물 용도별 1일 오수발생량 * 바닥면적 * 지자체별 톤 당금액 등으로 계산되나, 1일 10톤 미만의 경우 미부과 됩니다.

    • 03. 민원처리비 및 분양대행수수료
    • 건축을 진행할 때 예기치 못한 민원을 처리하는 비용 및 준공 이후 분양에 관련된 비용입니다.

    건축계획안 작성 방법

    집을 짓고자 하는 건축주가 해야 할 일이 여러가지가 있겠지만, 가장 우선적으로 해야 할 것이 건축계획 입니다.
    우리 건축주님들의 합리적이고 안전한 건축을 위한 청사진이자 로드맵 이라고 할 수 있지요!


    사실 건축계획이 그렇게 거창한 일이 아닙니다.
    건축계획을 시작하는데 있어서 먼저 2가지 개념으로 출발하시면 이해가 빠르실 겁니다.
    사실 건축 뿐만 아니라 어떤 일을 할 때 가장 기본적인 진행과정이기도 합니다.

    • What? 왜 건축을 하려고 하는가
      (건축의 목적 설정)

    • How? 어떻게 건축을 하려고 하는가
      (건축을 어떻게 할 것인가?)

    • What - 건축의 목적 설정
    • 건축을 하려는 목적을 설정합니다. 자가주택인지, 분양을 하려고 하는지, 임대수익을 얻고자 하는지 등을 명확하게 설정하는 단계입니다. 물론 목적을 설정했다고 착공단계까지 그 목적이 바뀌지 않고 그대로 간다는 보장은 없습니다. 하지만 최소한의 목적없이 건축을 하는 것보다는 목표를 세우고 진행해야 건축 리스크가 줄어듭니다.

    • How - 건축을 어떻게 할 것인가?
    • 다시 한번 말씀 드리자면 반드시 건축을 하려는 목적을 정합니다. 분양인지 임대수익을 목적으로 하는지 실거주를 목적으로 하는 주택인지에 따라서 건축물의 외관과 자재가 정해지고 구조가 달라져야 합니다.

      법령을 정확히 검토해야 합니다. 지자체별로 다른 법령검토를 잘 못해서 용적률의 손실을 보는 건축물이 의외로 많습니다. 건축주가 스스로 해당 법령을 검토할 수 있으면 좋겠지만 사실상 이 부분부터 전문가의 도움이 필요 합니다.

      내가 짓는 건물이 주거용 건축물인지, 분양대상 건축물인지, 상가건축물인지, 임대 목적 건축물인지에 따라서 문 건축설계사사무소와 건축물 디자인 전문가를 찾아야 합니다. 내시경 검사 전문 내과 의사에게 얼굴 성형을 의뢰할 수 없듯이 건축물도 종류에 따른 전문가가 따로 있습니다.

    • 이제 건축계획안을 작성하자
    • 건축계획안
    • 어떤 건축을 어떻게 할 건지 목표가 설정 되었다면 기본, 실시설계 전에 건축계획안을 작성해야 합니다.
      보통은 건축주가 의뢰한 건축사사무소에서 진행하게 되나 건축사사무소에 따라 천차만별로 계획안이 작성되기 때문에 제대로 된 건축사사무소를 선정하는 것이 중요합니다.

      닥터빌드는 건축주의 의도를 장시간의 상담을 통해서 파악한 후 건축주의 의도에 맞춘 건축계획안을 작성해 드립니다. 원하는 건축물의 종류와 지역에 맞춘 계획안을 세 곳의 전문 건축사사무소에게 작성 토록하여 제시합니다.

      건축비도 세 곳에서 역경매방식으로 제시하도록 합니다.
      그 지역에 가장 알맞은 건축물, 그 부지에 가장 적합한 건축물, 건축주의 의도에 가장 맞는 건축물을 구성하기 위한 합리적이고 과학적인 건축계획안을 제시하는 시스템을 운영합니다.

    • 잘못됫 건축계획안이 건축주에게 미치는 영향 사례
    • 건축사실수의 예
    • 가설계를 받아서 구청 앞에 설계사무소에서 이른바 “허가방”도면을 만들어서 건축허가를 신청하고 시공사 소개 를 받아 시공견적을 받아서 시공을 하였는데, 나중에 알고 보니 5층을 지을 수 있는 땅인데 4층 밖에 짓지 못한 것을 알게 됩니다.

      200%용적률을 찾아 지을 수 있는 부지인데, 설계사무소의 검토결과 185% 용적률로 설계하여 10%의 용적률을 잃어 버렸습니다. 나중에 알고 보니 북쪽에 3미터 도로폭의 도로가 있었는데, 후퇴 선까지 고려하여 4미터 도로폭이 인정되는 것을 몰랐던 것이었습니다.

      구청 앞 설계사무소의 자문을 받아 2개 층은 근린상가를 짓고 나머지 4개 층은 다세대형 도시형생활주택을 지어 분양을 하였는데, 다세대 부분인 4개 층 분양은 순조롭게 이루어 지지만 근린상가부분은 분양이 되지 않아서 불법적으로 주거용으로 개조한 후 저렴하게 분양을 한 바 가 있었습니다. 그런데 나중에 알고 보니까 근린상가부분을 오피스텔로 구성할 수 있었음을 알게 됩니다. 불법행위를 안 해도 분양에 지장이 없었는데, 안내도 되는 이행 강제금까지 내게 된 것입니다.
      참고로 근린상가는 주거용으로 개조한 경우 이행강제금을 5년을 넘어 계속 내게 됩니다. 합법적인 주거용건물로 양성화 될 수 없습니다.

      건축허가를 받아 건축을 하다 보니 창문의 크기가 너무 작아 뻐꾸기 집처럼 느껴집니다. 나중에 골조를 뜯어내는 공사를 다시 하게 됩니다. 또한 공사를 진행하다 보니 출입문의 방향이 잘 못되었음을 알게 됩니다. 동선계획이 충분한 숙고 없이 만들어졌기 때문입니다.
      충분한 공사비를 확보하고 공사를 진행한다고 생각하였으나 부가적인 공사비가 너무 많이 들어 결국에는 별다른 이익을 내지 못하는 공사가 되었습니다. 건축경험이 부족한 건축주에게 전문적이고 솔직한 자문을 해주는 조언자가 없었던 것입니다. 설계계약체결, 도급계약 체결에 급급한 건축사와 시공자의 과실이 큽니다.

      준공을 어렵게 내어 임대사업을 하고 있습니다. 그런데, 지은지 3년 밖에 안된 집이 지은지 10년은 되 보입니다. 건축물은 내장 디자인도 중요하지만 외관을 수려함과 외장재의 사전계획이 중요한 것입니다. 외장 디자인의 꼼꼼한 계획은 건물의 가치를 높일 수 있습니다.

      빌라를 지어서 분양하고자 어렵게 준공을 내어 분양 개시하였습니다. 그런데, 투룸은 잘 팔리는데, 쓰리룸은 팔리지 않습니다. 젊은 부부가 많이 살고 있는 그 지역에서는 쓰리룸은 거래가 잘 이루어지지 않는 다는 것을 사전에 파악하지 못한 것입니다. 반대인 경우도 있습니다.

      또한 쓰리룸으로 지었으나 화장실을 한 개만 구성한 관계로 분양이 실패한 경우도 많습니다. 분양을 위한 건축물의 경우 그 지역민들의 성향에 맞는 구조와 외관을 계획하는 것이 중요합니다.

  • STEP 02

    건축설계 및 허가 단계
    건축설계비용의 함정, 허가방 도면의 위험성
    • 건축에는 이만저만한 비용이 드는게 아닙니다.
      직간접 공사비는 말할 것도 없고, 시공 전 건축사사무소에서 진행하는 설계에도 상당한 비용이 들어갑니다.

      건축주 입장에서는 당연히 최대한 저렴하게 집을 짓는 걸 원하겠지만 문제는 건축이란게 공산품처럼 인터넷 최저가 검색 후 구매하는 재화가 아니라는 겁니다.

      건축이란 행위는 건축계획부터 설계 시공까지 모두 사람이 기획,설계, 공사를 진행하기 때문에 최저가를 찾다 보면 높은 확률로 부실설계, 부실공사를 만나게 될 가능성이 높습니다.

    • 아산시 피사의 빌라
    • 그렇다면 설계비용의 함정부터 알아보자
    • 설계비용의 함정
    • 설계비란 건축사와 설계 계약 후 지불하는 비용입니다. 건축주가 건축사를 알아볼 때 ‘갑’이라는 건축사는 다가주택 설계비를 1000만원 제시합니다. “을"이라는 건축사는 동일한 주택의 설계비를 1500만원을 제시합니다.

      그런데 후술하겠지만, ‘갑’ 건축사는 20장의 허가도면을 그려주고 ‘을’ 건축사는 100장의 허가도면을 그려줍니다.

      어느 건축사가 저렴한 설계비 일까요?

      위에서도 서술했지만 작은 건축현장이라도 설계도면을 완성 하는데에는 건축사 외 여러명의 건축기술자들이 참여합니다. 그리고 외주업체들 즉 기계, 전기, 소방, 구조 관련 업체들이 참여하여 설계를 완성합니다.

      여기서 업력, 경력에 따라 설계비의 차이가 발생합니다.

      평당 설계비로 말하기도 하는데 평당 5만원 ~ 10만원 또는 평당 10만원 이상의 설계비도 있습니다.
      다만 평당 10만원 이상이라도 설계비가 모두 비싼건 아닙니다. 공사물량을 산출할 수 있는 상세한 도면을 작성해주고 추후 설계 변경여지가 적어진다면 시공비를 절약 할 수 있게 되어 오히려 건축주 입장에서는 더 절약을 하는 셈이라고 할 수 있습니다.

    • 이른바 “허가방” 도면의 위험성
    • 허가방 도면의 예
    • “허가방” 도면은 오직 건축 허가만을 위한 도면
    • 이른바 “허가방”이라는 말이 있습니다.
      과거 우리나라 고도성장기에 다가구, 빌라 건축 붐이 일어 났을 때, 단 시일내에 허가용 도면을 그려대던 시절에 생겨난 용어인 듯합니다.

      “허가방” 도면은 건축허가만을 목적으로 작성된 도면입니다. 건축물의 외관디자인이나 동선계획, 특히 평면도의 합리적인 검토 없이 만들어진 도면입니다. 주로 시군구청 인근에 허가방 사무소가 많고 부지가 가지는 특성이나 건축주의 요구사항을 제대로 반영하지 않고 일반적인 규모에 맞추어 제품 찍어 내듯이 생산해낸 설계도면입니다.

      이러한 도면 작성비용은 다가구주택이나 빌라기준으로 평당 6만원에서 10만원정도입니다. 저렴해 보이나 아주 비싼 도면입니다.

    • “허가방” 도면과 공사견적은 큰 관계가 없습니다.
    • 제대로된 설계도의 예
    • 이러한 “허가방”은 지금도 계속 존재합니다.
      이러한 허가방들은 주변 공사업체와 상당한 유착관계를 보입니다. 설계를 의뢰하는 단계에서부터 시공사를 적극 추천합니다. 추천된 시공사와 도급계약을 체결하게 되면 허가방 영업자들은 일정한 소개피를 받아 챙깁니다.

      그러나 허가방 도면으로 견적을 내는 것은 처음부터 불가능합니다. 시공내용이 전부 포함되지 않은 도면이기 때문에 견적을 낸다는 것 자체가 모순인 것입니다. 대부분의 시공사들은 허가방 도면을 가지고 아주 저렴한 금액에 공사를 수주한 후 시공과정에서 공사를 중단시킨 후 추가공사금액을 요구합니다.

      도면에 없는 건축을 하려면 추가공사비가 상당히 많이 들어가게 됩니다. 결과적으로 예상했던 건축비보다 상당히 많은 금액의 건축비가 소요되게 됩니다.

      다시 말씀드리면 “허가방” 도면을 가지고 제대로 된 견적을 산출하는 것은 불가능합니다. 상세도면이 있어야 정확한 견적산출이 가능합니다. 가령 창호의 종류가 무엇인지, 실내 계단 벽에는 천연대리석을 붙이는지? 미장을 하는지?,
      씽크대의 종류와 사양이 무엇인지? 등이 확정되지 않은 상태에서 공사견적을 정확히 산출할 수 는 없습니다.

      허가방 도면은 보통 집집마다 화장실은 1개로 그려서 허가를 내놨는데, 요즘 세상은 투룸도 화장실 2개로 설계합니다. 신발장을 들일 위치도 그려져 있지 않습니다. 이런 도면을 1천 만원 씩이나 주고 설계합니다. 이런 도면을 가지고 견적서를 받아 시공계약을 체결한 경우 추후 공사중단과 추가 공사비 요구의 사태가 벌어지는 것은 당연한 것입니다.

    • “허가방” 도면이 공사하자와 분쟁으로 이어진다.
    • 분쟁
    • 설계를 대충하면 상세 견적서를 작성할 수 없습니다.
      견적에 누락된 항목이 많아지게 되고 추후 추가 공사비에 대한 분쟁을 겪게 됩니다. 그래서 나쁜 시공자는 상세한 설계도면을 좋아 하지 않습니다. 건축주는 이러한 시공자를 내쫒을 수 없습니다. 소송을 하게 되면 수년의 세월동안 공사를 중단시켜야 합니다.

      이게 현실적으로 불가능하기 때문에 추가공사비를 지불할 수 밖에 없습니다. 준공 후 하자문제가 발생해도 연락이 두절된 시공사에게 하자보수를 청구할 수 없게 됩니다. 마감재에 관련된 하자는 조금 고생을 하면 되지만 건물의 구조적인 하자가 문제된 경우에 건축주는 큰 손해를 보게 됩니다.

      그렇다고 감리자 나 이른바 “허가방“ 설계업자에게 손해배상을 청구해도 피해보상을 받는 것이 사실상 불가능합니다.

      그러한 집을 짓는데, 건축주가 동의했기 때문입니다.

    건축사 선택요령

    건축설계 상의 주의사항을 살펴봤으면 자 이제 건축사를 선택하고 건축계획안 요청 및 설계의뢰를 할 시점입니다.

    전국에는 1~2만개의 건축사무소가 등록되어 있습니다. 주로 관청 인근에 설계사무소들이 위치해 있고 서로간의 경쟁이 치열합니다.
    건축사를 선택할 때 건축주가 반드시 고려해야 할 점들을 알아 보도록 하겠습니다.

    • 시작 - 건축비 대출 후 도급계약
    • 네이버지식인
    • 건축계획안 및 건축설계를 하려면 건축관련 각종의 규제법령과 해당 지자체 조례까지 검토해야 할 법령들이 많습니다.

      그런데, 전문지식이 없는 초보 건축사, 더 이상의 법령연구를 하지 않는 건축사, 전문 건축사라고 하여도 설계에 직접 참여하지 않는 건축사무소들은 허가에 지장이 없을 정도의 미리 정해진 틀 안에서만 설계를 뽑아냅니다. 이러한 경우 건축주는 용적률의 손해를 보는 경우가 많으며 제대로 된 도면이 탄생할 수 없을 것입니다.

    • 성의없는 '허가방' 운영 건축사
    • 조선일보
    • 국내 건축 인허가 관청 앞에는 건축사들이 너무 많습니다. 서로 간의 경쟁이 치열합니다.

      그 중에서 설계비 경쟁이 치열합니다. 최대한 저렴하게 설계견적을 냅니다. 결국 허가에 필요한 최소 도면만을 산출해 냅니다. 장차 공사중단 사태, 공사비, 설계비 추가견적 요구사태가 일어나는 것이 예견되어 있는 것입니다. 일단은 수주해 놓고 나중에 추가견적을 요구하는 경우가 많은 것입니다.

      설계기간이 너무 짧은 건축사는 이른바 허가방 도면 전문업체입니다. 설계도서를 만들지 않거나 만들어도 부실하게 만들어 주는 건축사는 피해야 됩니다. 도면이 부실하면 시공사가 제대로 견적을 낼 수 없고 평당 공사비로 견적을 냅니다. 시공사가 저가 재료를 가지고 임의로 공사를 진행하는 경우가 발생합니다.

      따라서 설계비가 너무 저렴한 것은 좋지 않습니다. 완벽한 설계가 이루어지지 않으면 나중에 시공하면서 추가설계비, 추가시공비가 들어가기 때문입니다. 시공하면서 화장실 두 개를 세 개로 넣어 달라, 승강기를 넣어 달라, 스타코 마감을 대리석 마감으로 해달라, 창문의 사이즈를 변경해 달라, 원목마루를 강마루로 해달라 등등 수많은 요구사항이 나오는 것은 사전에 설계 단계부터 충분한 요구사항정리가 되지 않았고 건축사의 실력과 경험이 부족하기 때문입니다.

      결국 공사비가 증가되며 이는 건축주에게 고스란히 전가 됩니다.

    • 현장실무 경험과 디자인 감각이 없는 건축사
    • 그림만 그릴 줄 알고 건축현장 실무경험은 전혀 없는 건축사들이 많습니다.

      현장실무경험이 많아서 매의 눈으로 공사감리를 하고 옷도 센스 입게 입고 건축물의 디자인 감리를 겸할 수 있는 성의 있는 건축사를 만나야 합니다. 즉 설계 뿐만 아니라 건축공정을 제대로 이해할 수 있고 내장, 외장 인테리어 감각이 있는 건축사를 찾아야 합니다.

      그리고 준공 때 까지 공사현장에 거의 오지 않는 건축사를 피해야 합니다. 현장실무경험이 없기 때문에 와도 뭘 모르니까 안 오는 것입니다. 감리가 따로 있지만 소규모 건축에서는 감리도 현장에 몇 번 오지 않습니다.

    • 예술가처럼 행세하는 유명건축사
    • 구글
    • 예술가처럼 행세하는 건축사는 경계해야 합니다.

      편의성보다는 디자인만 추구하는 사람이고 건축주의 말을 들어주지 않는 사람입니다. 자기 작품은 건들지 말라는 식의 고집을 피우는 건축사들이 의외로 많습니다.

      건축주의 말을 오랜 시간 동안 잘 들어주는 건축사, 내/외장재의 재료에 대한 지식이 풍부한 건축사를 찾아야 됩니다. 그리고 기사에 나온 건축사를 조심해야 합니다. 기사에 나오는 건축사는 편의성은 없으나 예술적 가치가 있는 외관 디자인을 전문으로 하는 건축사와 돈을 주고 기사의 형식을 빌려 광고하는 실력 없는 건축가들이 많습니다.

      예술가 행세를 하고 설계비가 너무 비싸고 건축주의 요구사항은 무시하고 자기 주장대로 설계를 하고자 하는 건축사 피해야 합니다. 기사에 또 나와야 되기 때문에 건축물을 자신의 예술작품으로만 생각합니다.

      ‘닥터빌드’는 건축주의 요구사항에 따라 건축주가 소유하고 있는 부지에 최적화된 건축사사무소를 매칭 시킵니다.

    건축 설계계약 시 주의할 점
    • 건축주는 설계를 의뢰하기에 앞서 자신이 계획하는 규모와 취향에 맞는 건축내용을 구체적으로 정한 다음, 설계자가 자격과 능력을 갖추었는지를 확인하고 설계계약을 체결하는 것이 좋습니다.

      간혹 시공업자에게 설계를 맡기는 경우가 있으나, 이러한 경우 일에 대한 견제와 감독이 제대로 이루어지지 않아 분쟁이 발생하기 쉬우므로 바람직하지 않습니다.

      건축주는 설계자에게 자신이 계획하고 있는 공사비예산과 자신이 원하는 건축내용을 구체적으로 알려주고, 이에 대하여 설계자와 의견을 교환하여 세세한 부분까지 협의를 하는 것이 좋습니다.

      설계진행과정에서 최소 2회(기본설계 완료 후와 건축허가 제출 전) 이상은 건축사로부터 설계내용의 설명을 듣고 자신의 생각과 다르게 설계된 부분을 수정하고, 설계내용을 숙지하는 것이 필요합니다.

    • 건축물 설계 표준계약서
    • 건축물설계 표준계약서의 활용
    • 국토교통부에서 행정규칙으로 고시한 ‘건축물의 설계표준계약서’ 양식을 활용해야 합니다.

      단, 반드시 표준계약서상의 내용은 소규모 건축에서 해당 없는 부분은 제거하고 건축주의 요구사항은 추가하면서 계약을 체결합니다.

      건축설계사무소의 책임소재를 명확하게 묻기 위해서는 사업자등록증에 기재된 건축사의 인적사항을 확인 후 오류가 없도록 기재해야 합니다. 건축사가 아닌 대리인으로 사무원이 계약할 경우 건축사의 위임장을 첨부해야 합니다.

      대리인의 성명과 직위를 명확히 하고 법인이 아닌 건축사와 대리인의 신분증 확인도 필수입니다.

    • 이행보증서 교부
    • 건축사의 계약이행보증서를 건축주에게 교부하지 않는 경우가 많은데, 계약의 이행을 보증하기 위한 이행보증서를 건축주에게 제출하도록 명확히 한 후 건축주가 교부 받아야 합니다.

    • 용역기간의 변경 및 해지상황 대비
    • 건축물의 용역기간은 비단 설계뿐만 아니라 실제 시공에도 큰 영향을 미치는 부분입니다.

      기간이 연장되면 이에 따른 지체손해가 매우 큰 편이고 건축주에게 주는 부담이 매우 크기 때문에 용역기간의 연장이 해당 건축행위에 끼치는 영향을 고려하여 지체 책임을 명확히 하여야 합니다.

      예를 들어 건축비 PF대출을 받아야 하는 현장의 경우 건축주의 신용도와 정부정책에 따라 PF대출 승인이 나오지 않는 경우에도 있습니다. 즉 설계도서 완성 및 건축허가 내지 사업승인을 받은 이후에도 공사에 착공하지 못하는 경우가 생길 수 있는데 건축주는 이에 따른 설계비 지불 지체 책임문제, 설계비 정산 문제를 미리 특약하는 등의 대비가 필요합니다.

    • 설계용역과 납품도서의 범위
    • 설계 규모와 범위를 명확히 확정해야 합니다.

      가령 60평 규모를 생각하고 합의했는데, 실시설계단계에서 120평 규모로 변경한다면 다툼이 생길 수 있는 것입니다.

      실시설계의 범위까지 정하고 설비, 전기, 토목, 통신 등이 설계에 포함될 수 있는데, 나아가 익스테리어, 인테리어 설계까지 포함할 것인지 그 범위를 명확하게 해야 합니다.

      3D 모형이나 투시도 등을 제시할 의무가 있는지도 표기할 수 있습니다. 건축물의 사용승인도서 작성업무도 포함시켜야 하며 시방서와 계산서 등을 건축주에게 제공하느냐 여부도 미리 정해서 계약서에 포함시켜야 합니다.

    • 대리권의 범위
    • 건축사가 건축주를 대리할 수 있는 업무의 범위를 정하고 초과하는 행위는 건축주의 인감을 첨부한 승낙서가 없는한 무권대리 임을 정해야 합니다. 건축주가 신경 쓸 시간이 없는 현장의 경우 시공사와 짜고 임의적으로 설계 변경하는 경우도 있기 때문입니다.

    • 설계비 지불방법 및 시기, 추가견적
    • 설계비 지불방법 및 시기
    • 표준설계계약서
    • 설계비는 일시불 또는 분할로 납부할 수 있습니다.
      표준계약서에는 계약 시 20%, 계획설계도서 제출 시 20%, 중간설계도서 제출 시 30%. 실시설계 도서 제출시 30% 지불로 표기되어 있으나 보통 계약 시 30%, 건축허가를 득한 경우 40%, 공사 완료 시 30% 지불 조건이 일반적입니다.

      물론 건축사와 협의하에 달리 특약할 수 있습니다.

    • 추가견적 및 설계하자 여부
    • 추가견적 문제를 명확히 해야 합니다.

      즉 5% 설계범위 초과시 어떻게 정산한다고 미리 정해야 합니다. 그리고 설계하자로 인한 추가견적 문제는 발생하지 않음을 명확히 하고 설계하자여부는 건축주의 주도에 따른 다른 전문가가 판단한다고 특약해야 합니다.

      실시 설계 단계에서 또는 건축허가 이후에 건축주의 변심으로 설계변경이 필요할 경우 설계비를 어떻게 조정할 것인지에 대한 특약을 명확히 해야 합니다.

    • 현황측량 및 지질조사비
    • 현황측량 및 지질조사비는 누가 부담할 것인지를 명확히 해야 합니다.

      표준계약서에는 건축주가 부담하는 것으로 기입된 경우가 있는데, 건축에 대한 지식이 없는 상황에서 설계사무소에서 일처리를 대행하고 비용에 대한 합리적인 협의를 해야 하는 것으로 정해야 합니다.

    • 수량산출서나 공 내역서의 제공여부
    • 공내역서일부
    • 수량산출서는 레미콘, 철근, 유리, 페인트 등과 같이 모든 공정에서 필수수량을 산출한 서류입니다. 공내역서는 수량과 규격까지 기입되어 있고 가격부분만 공란으로 만든 내역서입니다.

      차후 시공견적을 받을 때 필수적으로 요구되는 서류입니다. 그리고 기성검사시 반드시 필요한 서류입니다.
      보통의 허가방 도면에는 이 부분이 견적에 포함되어 있지 않고 수량산출서가 없는 상태로 견적을 평당가로 받다 보니 추후에 분쟁이 생기는 것입니다.

      이러한 서류를 포함시켜야 되는 것이 바람직합니다.

    감리비와 감리제도
    • 건축감리란 건설회사가 건물을 시공할 때 관공서를 대행하여 건축현장을 관리감독 하는 행위 입니다.

      공사감리란 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지 여부를 확인하고 품질관리, 공사관리 및 안전관리 등에 대하여 지도 감독하는 행위입니다. (건축사법 제 2조 4항)

      즉 쉽게 말하자면 건축주의 건축물을 건설사가 제대로 짓고 있는지 문제는 없는지 등을 체크하는 행위라고 보시면 이해가 빠르실 겁니다.

    • 설계와 감리의 구분
    • 건축설계는 건축주가 지정한 건축설계사무소에 계약을 체결합니다.

      흔히 말하는 소규모 건축물 중 건설산업기본법 제 41조 제 1항 각 호에 해당하지 않는 건축물로서 건설업으로 등록한 건설업자가 시공하지 않는 건축물(건축주 직영공사)의 경우와 동법 제 9조에 따라 건설업으로 등록한 건설업자가 건축주이면서 공사시공자인 건축물의 경우 허가권자가 공사 감리자를 지정하게 됩니다.

      또한 분양을 목적으로 하는 30세대 미만의 아파트, 연립주택, 다세대주택 등은 허가권자의 공사감리자 지정이 필요합니다.

      공사 감리자를 건축주가 직접 지정할 경우 공사 감리자가 건축주에게 의존하게 되고 집장사인 건축주의 눈치에 따라 부실시공을 눈감아 주는 경우가 많았습니다. 이런 저런 이유로 공사감리자를 지정하는 관련법규가 2016년 8월 강화 되어 건축 시 왠만한 소규모 건축물의 감리계약은 지자체에서 지정한 감리자와 감리계약을 하도록 되어 있습니다.

      하지만 일반 건축주의 경우는 건축주 직영공사에 관한 부분을 잘 살펴 보셔야 합니다.

      왜냐하면 2018년도 6월 27일부터 건설산업기본법 제 41조 개정법령이 시행되었기 때문입니다.
      건설산업기본법 제 41조의 기본 내용은 아래의 건축 또는 대수선의 경우에는 직영공사를 금지한다는 내용입니다.

    • 개정 후 제 41조 1항 (2018년 6월 27일 시행!)
    • 1. 연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물 ※ 연면적 200제곱미터(약 60평)을 초과하는 건축물 직영공사 금지

      2. 연면적이 200제곱미터 이하인 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 건축법에 따른 공동주택 나. 건축법에 따른 단독주택 중 다중주택, 다가구 주택, 공관 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우다. 주거용 외 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물

    • 건설산업기본법 제 41조 개정 의의는 그간 건설 면허가 없는 건축업자의 공사로 인해 생긴 문제점들을 막기위해서 직영공사의 범위를 축소시켜 문제들을 해결하고자 함에 있습니다.

      감리제도의 관점에서 보면 기존 건축주가 직접 감리자들 선정해서 생기는 문제점을 막기 위해서, 건축주 직영공사의 감리자 선정을 허가권자가 해야 하는 기준을 강화 시켰지만 위 개정으로 인해서 결론적으로 허가권자의 지정감리 건축물의 범위가 오히려 작아지는 역설이 생기는 것입니다.

      따라서 업계 관련 단체에서는 많은 우려를 하며, 이러한 역설 때문에 또다시 법 개정이 변경 될 가능성이 있기 때문에 건축주님들은 항상 관심을 갖고 지켜 봐야 합니다.

    • 대상에 따른 감리의 구분
    • 감리구분 대상 규모 및 용도(건산법 41조 개정 시행 후)
      법정감리 - 연면적 200제곱미터 이하인 건축물 (단 단독주택은 제외) - 30세대 미만의 분양을 목적으로 하는 아파트, 연릭주택, 다세대주택
      상주감리 - 바닥면적 합계 5천 제곱미터 이상인 건축물 - 연속된 5개층 이상(지하층 포함)으로 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사 - 아파트의 건축공사 준다중이용 건축물 건축공사
      비상주 감리 - 상주감리에 해당되지 않는 규모의 건축공사
      책임감리 - 다중이용건축물의 공사감리
    • 공사감리 업무의 내용
    건축법 시행령 제 19조
    (공사감리)
    제6항.
    공사감리자가 수행하는 감리업무
    • 1. 공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부의 확인
    • 2. 공사시공자가 사용하는 건축자재가 관계 법령에 따른 기준에 적합한 건축자재인지 여부의 확인
    • 3. 그 밖에 공사감리에 관한 사항으로서 국토교퉁부령으로 정하는 사항
    건축법 시행규칙 제19조의 2
    (공사감리업무 등)
    제1항.
    영 제19조 제6항 제3호의 규정에 의하여 공사감리자는 다음 업무를 수행
    • 1. 건축물 및 대지가 관계법령에 적합하도록 공사시공자 및 건축주 지도
    • 2. 시공계획 및 공사관리 적정여부 확인
    • 3. 공사현장에서의 안전관리의 지도
    • 4. 공정표의 검토
    • 5. 상세시공도면의 검토·확인
    • 6. 구조물의 위치와 규격의 적정여부의 검토·확인
    • 7. 품질시험의 실시여부 및 시험성과의 검토·확인
    • 8. 설계변경의 적정여부의 검토확인
    • 9. 기타 공사 감리 계약으로 정하는 사항
    • 감리자 선임 시 주의할 점
    • 공사감리계약시 주의할 점은 보통 표준감리계약서에 따라 계약서를 작성합니다.

      선임 후 7일 이내에 계약을 하며 감리자에게 이행보증보험증권을 받아야 합니다. 즉 계약이행보증보험증권 제출시 계약금을 입금하는 조건으로 해야 합니다. 손해배상공제증권(비상주 감리)을 교부 받을 수 있는 제도도 있습니다.

      감리계약시에는 사업자등록증과 동시에 건축사면허증도 함께 받아야 합니다.

      감리는 계약 후 감리예정일정표를 건축주에게 제출합니다.

      현장방문은 착공식 참석, 규준틀 설치 확인, 터파기 깊이 확인, 기초 타설 전 배근 및 현장확인, 각층 마다 바닥 타설 전 배근 및 현장확인, 골조시공상태 확인 내, 외부 자재선정시 회의참석, 주1회 공정회의 참석, 준공식 참석등의 업무가 있습니다. 현장방문시 감리일지를 작성하여 건축주에게 제출합니다.

      대금지급조건은 합의에 따르며 건축물 공사감리 표준계약서에 따른 감리계약서를 작성 하시되 설계변경으로 인한 추가 감리비 지불은 없는 것으로 해야 합니다.

      소규모의 건물은 해당사항이 없으나, 자탐(자동화탐지)설비 및 스프링클러 등이 있는 건물에는 소방감리가 있어야 하며, 건축물의 층수가 6층 이상이거나 면적이 5,000㎡ 이상인 경우 통신 감리가 있어야 합니다.

      결제조건은 보통 계약 시 10%, 건축착공승인시 40% 사용승인시50% 정도로 합니다

      감리자의 부주의로 공사과정과 결과물에 문제발생시 감리자의 책임문제가 대두될 수 있습니다. 즉 건축주는 감리자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

      그러나 문제는 감리를 감독하는 감리가 없습니다. 제멋대로의 감리가 많다는 것입니다. 상시 감리가 아닌 현장에서는 이미 잘못된 시공이 있더라도 눈감아 주는 경우가 많습니다. 건축주의 눈을 속이고 날림으로 집 짓는 것을 원천적으로 막지는 못합니다.

      닥터빌드에서는 숙련된 기술진들이 건축 현장에 공정별 공사를 건축주의 입장에서 관리 감독합니다.

  • STEP 03

    건축도급계약 및 시공단계
    최근 변경된 법률사항 체크

    잠.시.만 시공계약 단계를 알아보기 전에 건축주라면 반드시 알아야 할 건축관련 최신 법령들을 살펴 보도록 하겠습니다.
    반드시 알아야 할 사항이오니 꼭 숙지하고 다음단계로 넘어가세요!

    • 건축주 직영공사 허용범위 축소
    • 계약공사 직영공사
      시공방법 - 시공사를 선정하여 공사 전체를 위임 - 건축주가 세부공정별 도급과 인력, 자재를 자체적으로 조달하고 시공
      장점 - 직영공사에 비해 건축주가 상대적으로 편함 - 하자 발생 시 일정기간 동안 시공사에서 문제를 처리 해줌 - 시공기법의 선진화 등으로 인하여 더 효율적인 공사가 가능해 짐 - 공사비가 상대적으로 저렴 - 공정과 자재선택의 제한이 적음 - 건축주의 컨셉과 공정들을 실현 가능
      단점 - 공사비가 직영에 비해 상대적으로 비쌈 - 모든 작업과 공정에 책임이 건축주에게 있음 - 준공 이후 하자가 발생 시 건축주가 직접 대처해야 함 - 건축 경험이 떨어지는 건축주 일수록 건축사고 발생 시 상황 대처가 어려움
    • 그렇다면 실제 “직영공사” 현장의 실태는 어떨까요?

      건축주 직영으로 허가 받은 중소규모 건축공사 현장의 대부분은 사실상 무자격 개인 사업자가 일괄 도급 받아 시공하는 ‘위장직영’인 것으로 추정됩니다.

      작년에 직영공사로 신고된 13만2781동의 대부분이 위장 직영으로 운영되고 있는 것입니다. 시공능력이 없는 건축주들이 직영시공으로 신고만 해놓고 실제로는 이러한 무자격시공자들에게 맡겨 공사를 진행하고 있는 것입니다. 건축주의 자율권 내지 사적자치의 원칙을 보장하기 위한 건축주 직영시공이 유명무실해 지고 있는 것입니다. 직영공사를 선호하는 또 다른 이유는 시공비 절감, 부가가치세 등 세금절감 등입니다.

      이러한 사태를 막기위해 2017년 12월 26일 건설산업기본법 41조가 일부 개정이 되었습니다.
      (2018년 6월 27일 시행)

      건설산업기본법의 일부개정 된 내용을 풀어서 설명하면 다음과 같습니다.

      다세대주택, 연립주택, 아파트, 다가구주택, 다중주택, 상가 포함된 다가구주택은 건축 규모와 상관없이 시공자는 건설업면허가 필요합니다.

      그리고 일반상가, 근린상가는 연면적(지하포함) 200㎡(60.5평) 초과 시 시공사는 건설업면허가 필요합니다.

      고시원, 단독주택(1가구)에 상가가 포함된 건축물에는 200㎡(60.5평) 이하까지 건축주 직영공사가 가능합니다.

      이제 왠만한 건축현장은 모두 계약공사로 진행해야 한다는 의미 입니다.

    • 모든 주택에 내진설계 적용 의무화(연면적 무관)
    • 포항지진 이미지
    • 2016년 경주 지진 이후 2017년 12월 1일 개정된 건축법 시행령 32조가 시행되어 규모 6.0의 지진을 견딜 수 있도록 모든 신규주택과 200㎡이상의 건축물, 병원·학교 등 주요시설에 대해 내진설계를 의무화하도록 했습니다.

      그간 단독주택과 같이 규모가 크지 않은 건축물은 대상에서 제외되거나 간소화된 ‘소규모 건축기준’을 적용해왔으나, 이번 건축법 개정 시행안에 따라서 소규모 건축기준이 따로 마련되지 않은 공법은 착공신고 시 구조기술사의 구조계산서가 필요합니다.

      즉 2017년 12월 1일 이후 착공신고를 하는 신축 주택은 설계자로부터 구조안전확인서를 받아 허가권자에게 제출해야 합니다.

      규격화 된 철근 콘크리트 구조의 경우 내진설계에 필요한 프로그램이 존재해 구조계산 값을 얻기 쉽지만 “건축물의 구조기준 등에 관한 규칙의 2층 이하에 적용할 수 있는 목구조 부분의 소규모건축기준이 마련되어 있지 않습니다”

      이에 목조, ALC, 스틸하우스 등 현재 소규모 건축기준이 없는 공법은 관계자들이 대안을 마련하고 있습니다. 목조주택의 구조계산서와 관련하여 2018년 4월경에 시행령을 보완할 것으로 예상됩니다.

      또한 포항 지진 당시'필로티'시공의 부실이 드러남에 따라 일부 지자체에서는 해당 건축위원회에서 강력한 심의기준을 적용할 예정이라고 합니다.

      인천서구와 서울 노원구의 경우 필로티를 적용할 시 건축구조기술사의 구조 안전확인서 제출을 의무화 한다고 합니다.
      인천서구는 이제 필로티 층 시공 시 설계도서대로 시공되는지 공사감리자가 반드시 확인하도록 하였습니다.

    • 일부지역, 모든 건축물에 준불연재 이상의 단열재 시공의무 적용
    • 제천 화재건물
    • 제천 화재에선 드라이비트외 단열 마감이 화재 확산의 원인으로 지목되면서 인천서구는 외단열공법 시공 시 준불연재 이상의 단열재 시공 의무를 현행 법령상 6층 이상 또는 22m 이상이 아닌 모든 건축물에, 서울 노원구는 모든 주거용 건축물에 적용할 방침입니다.

      충청남도는 도 차원에서 2층이상의 다가구주택, 공동주거시설, 근린생활시설 등에 외단열공법 시공 시 불연재를 의무적으로 사용할 것을 추진하고 있습니다.

    수량산출서와 공 내역서
    • 정확한 견적과 수량산출서의 관계
    • “설계는 다 받았는데 시공사 견적만 따로 받을 수 있을까요?”
      “견적을 받는데 설계도면 말고도 필요한 것이 있습니까?”

      위와 같이 견적에 관해 물어 보시는 건축주님들이 생각보다 많습니다.
      ‘견적’은 사실상 건축에서 건축주님들이 가장 비중을 많이 두시고 걱정하고 고민하시는 부분이기 때문입니다.

      정확한 견적 산정을 위하여서 ① 수량산출서 및 내역서 ② 공 내역서가 있어야 합니다.

      이 두가지가 반드시 있어야만 정확한 견적을 받을 수 있습니다.

    • 수량 산출서와 공 내역서
    • 01. 수량산출서 및 내역서의 필요성
    • 호랑이소굴
    • “건설사에서 알아서 내역서를 만들어 주는데, 돈 들여서 할 필요가 있어요?” 라는 말을 듣는 경우가 있습니다.

      이것은 건축주에 입장에서 보면 호랑이 소굴로 자진해서 뛰어 들어가도 되냐는 말과 동일하다고 봅니다.
      설계도면이 조립설명서의 개념이라면, 수량산출서와 내역서는 건축주의 현장의 공사비가 얼마인지를 보여주는 근거가 됩니다.

      “수량산출서”란 건축물에 들어갈 철근, 레미콘, 페인트 등의 공사에 필요한 자재와 시공량을 도면에 근거하여 적산사무소에서 계산해서 산출한 자료입니다. 각각 층별, 실별로 물량이 산출됩니다.

      “내역서"는 공사비 내역서의 준말로 수량산출서를 근거로 전체 공사를 각 공종으로 구분하고, 품명과 규격, 수량, 단가 등을 기재한 것입니다. 설계도면만 가지고 각 시공사에게 견적을 받으시면 시공사마다 필요하다고 계산해내는 자재들의 수량이 제 각각이기 때문에 수량산출서와 내역서가 필요합니다.

      예를 들어 다섯군데 시공사로부터 견적을 받았다고 가정해 봅시다.

      시공사마다 필요한 자재의 수량이 다르게 표기되어 있다면 건축주님께서는 어느 시공사의 수량이 기준이 되고 신뢰할 수 있는지 몰라 혼란스러울 것입니다. 이런 상황을 예방하기 위해서 적산사무소에서 각 자재의 필요수량을 계산해 놓은 것이 바로 수량산출서와 내역서 입니다.

      기본적으로 건축사고를 방지하기 위한 최고의 예방주사 중 하나입니다.

    • 공 내역서의 필요성
    • “공 내역서”란 수량산출서를 바탕으로 만든 각각의 모든 공종들을 알파벳으로 따지면 A부터 Z까지 일정한 순서에 맞춰 배열해놓고 품명과 수량 그리고 규격을 기입한 공사비 내역서에서, 가격란만 공란으로 만들어서 견적비교를 용이하게 만들어 놓은 것을 말합니다.
      견적서를 받아 보신 경험이 없는 초보 건축주님이라면 ‘무슨 말이지?’라고 생각 하실텐데요.

      아래 항목들을과 같이 큰 공종들만 해도 수십여 가지가 있습니다.

    건축공사

    • ⓐ 공통가설공사
    • ⓑ 가설공사
    • ⓒ 토공사
    • ⓓ 가시설 및 계측공사
    • ⓔ 철근콘크리트공사
    • ⓕ 미장,방수공사
    • ⓖ 조적,타일공사
    • ⓗ 석공사
    • ⓘ 창호공사
    • ⓙ 유리공사
    • ⓚ 금속공사
    • ⓛ 도장공사
    • ⓜ 수장공사
    • ⓝ 인테리어공사
    • ⓞ 통합관리시스템공사
    • ⓟ 전자제품 제작 및 설치공사
    • ⓠ 기타공사
    • ⓡ 조경공사

    기계설비공사

    • ⓐ 장비설치공사
    • ⓑ 위생기구 설치공사
    • ⓒ 급수급탕 배관공사
    • ⓓ 오배수공사
    • ⓔ 배기공사
    • ⓕ 난방배관공사
    • ⓖ 우수공사
    • ⓗ 소방공사
    • ⓘ 냉방공사

    전기통신소방공사

    • ⓐ 간선및동력 설비공사
    • ⓑ 전등 및 전열 설비공사
    • ⓒ 간판제어 및 키락 설비공사
    • ⓓ 통신설비공사
    • ⓔ 소방전기설비공사
    • 위에 공종만 해도 복잡한데 더 큰 문제는 각각의 ⓐ,ⓑ,ⓒ에 해당하는 세부공종들이 각 공종별로 최소 다섯 개에서 많게는 수십 여가지가 더 있습니다.

    • 공통가설공사
    • 즉 정확한 견적을 받기 위해서는 공종별로 공사에 들어가는 모든 자재들의 품명과 규격, 그리고 수량이 정확히 계산된 공내역서가 반드시 필요합니다!

    • 정확한 견적서 작성
    • 공사견적서를 받게 되면 200여가지의 세부 공종들로 구성된 내역이 포함되어 있습니다.

      수량산출서와 공 내역서 없이 견적을 받으시면 각각의 시공사별 자재수량 및 200여가지 공종들의 순서도 다르기 때문에 합리적인 적비교가 불가능하게 됩니다.

      따라서 수량산출서와 공 내역서를 바탕으로 견적을 작성해야 정확한 견적이 만들어지고 이렇게 만들어진 견적을 비교해야 합리적인 견적의 결정이 가능합니다.

    • 수량산출서와 공 내역서 받는 방법
    • 수량산출서와 공 내역서는 반드시 설계계약 시에 포함시켜서 계약을 하셔야 합니다.

      만약 설계계약에 포함이 되지 않았더라도 반드시 비용을 들여서라도 견적을 받기 전 적산사무소를 통해 수량산출서와 공 내역서를 받으신 후 시공사에게 견적을 받으시길 적극 당부 드립니다.

      수량산출서와 건축비 내역서(공내역서)가 없는 것은 건축주님 스스로 건축분쟁의 원인을 제공 하는 것 이라는 점을 다시한번 말씀 드리고 싶습니다.

    건축비와 시공사 선정 방법

    시공비(공사비)란? 건축주와 시공자와 체결하는 건설도급계약상에 표기된 공사비를 말합니다.
    세부적으로 나누면 직접공사비와 , 간접공사비로 나눌 수 있습니다. 대략적인 항목들은 아래와 같습니다.

    • 직접공사비 공사면적을 기준으로 산정(연면적 이외 발코니 확장 부분 등 포함)
      철거비 & 지장물 처리비
      간접공사비 각종 인입비 확인 / 상하수도분담금
      산재보험(노무비*3.9%), 고용보험(노무비*0.87%),건강보험(직접노무비*1.7%),
      연금보험(직접노무비*2.49%),노인장기요양보험(건강보험*6.55%), 퇴직공제부금(직접노무비*2.3%),
      안전관리비[(재료비+직접노무비)*2.93%]
    • 직접공사비와 간접공사
    • 직접공사비란 기존 건물의 철거비, 각종 지장물 처리비, 토목공사비(성토, 절토, 옹벽구축, 배수로 설치 등), 자재 비용, 근로자의 임금 등 쉽게 말하면 건축을 하는데 가격을 명확하게 할 수 있고 직접 필요한 비용을 말합니다.

      간접공사비란 공사를 진행하는 근로자들의 산재보험, 고용보험, 건강보험, 연금보험, 노인장기요양보험, 퇴직공제부금, 안전관리비 등에 건축에 간접적으로 소요되는 비용 등을 말합니다.

    • 참고
    • 공사비 산정 시 이른바 “허가방” 도면으로는 정확한 공사비 산정이 불가능합니다.

      그럼에도 불구하고 소규모 건축 업자들은 덤핑수주를 한 후 공사 진행과정에서 견적에 없음을 이유로 추가공사비를 구합니다.

      “지질조사 결과 기초공사공법이 바뀌었다. 토목 설계이후 예상치 못한 흙막이 공사가 추가되었다."등 여러가지 이유를 들면서 추가공사비를 요구합니다.

      이 과정에서 공사중단기간이 길어지거나 시공사 교체 등이 있게 되면 건축주는 큰 손해를 보게 됩니다.

      이른바 “허가방” 도면으로 시공견적을 낸다는 것 자체가 모순입니다.
      건축자재가 구체적으로 기재되지 않은 허가방 도면으로는 견적을 낼 수 가 없기 때문입니다.
      공사물량산출서도 없이 어떻게 견적을 낼 수 있겠습니까?

      견적을 낸다 하여도 일단은 수주를 해놓고 수시로 공사를 중단시키면서 추가공사비를 요구하게 됩니다.

      시공한 결과 4개 동을 지을 수 있는 부지에 건축사무소의 자문대로 2개 동만 짓게 되었고 건축주는 그렇게 밖에 못 짓는 줄 알고 진행하였지만 나중에 용적률을 다 찾지 못한 것을 알고 나서 건축설계사무소를 상대로 손해배상 청구소송을 제기 하였지만 패소판결을 받았습니다.

      참고로 건국대학교 미래지식교육원 소규모 디벨로퍼 과정을 운영하면서 건축관련 판례를 강의합니다.
      강의 시 항상 이야기 하는 것이 건축주가 설계사무소나 시공사를 상대로 소송을 해도100전 99패의 결과를 얻을 수 밖에 없는 구조입니다.

      사전에 설계계약이나 시공계약을 체결할 때 조심해야 하는 것입니다.

    • 시공사와 건축비의 관계
    • 건설업등록증 불법대여 과정
    • 흔히 주변에서 중개사무소에서 소개한 건축사 내지 시공업체와 계약을 하는 경우가 많습니다.
      또는 우연히 찾아간 설계사무실에서 건설사를 소개하는 경우가 많습니다.

      이런 경우 보통은 소개비가 존재하며 결국에는 건축비가 올라가는 원인이 됩니다.

      또한 가장 큰 문제는 건설업 면허가 없는 업체가 대부분 입니다. 건설업면허가 있다 하더라도 계약이행보증서 발행능력이 없는 업체도 있습니다. 전쟁과 같은 사업을 해보지 않은 순진무구한 건축주들은 중개사무소나 설계사무소 영업자가 소개하는 대로 끌러 가서 능력이 안 되는 시공사와 도급계약을 체결합니다.

      시공사의 재무제표를 확인해서 시공능력이 있는 업체인지를 파악하는 것이 중요합니다. 시공실적의 검증도 중요합니다.
      도급계약시 챙겨야 되는 특약사항과 서류들이 많습니다.

      이러한 것들을 하나도 챙기지 못하고 계약하는 경우가 많이 있습니다.

    • 시공사 선정 시 확인사항
    • 시공자를 선정함에 있어서는 시공능력을 갖추었는지를 반드시 확인하고(시공자가 시공한 건물을 답사하고 그 건축주의 의견을 물어보는 방법도 있습니다) 가능한 한 사업자등록증이 있는 사업자를 선정합니다.

      시공자와 도급계약을 체결하기 전에 미리 설계자와 논의하여 공사의 사소한 부분까지 명시적으로 정리한 다음 시공자가 이러한 내용과 도면을 근거로 세세한 부분까지 감안하여 견적을 하도록 하는 것이 좋습니다.

    • 시공 과정에서의 주의사항
    • 01. 시공과정 관리 방법
    • 건축주는 시공과정을 주요 공정별로 상시 점검하는 것이 필요합니다.

      만일 시공자와 의견에 차이가 있는 부분이 있으면 사소한 부분이라도 협의를 충분히 하여야 하고, 잘못된 시공이나 미심쩍은 부분을 발견하였을 경우에는 이를 즉시 시공자에게 문의하여 해결야 합니다.

      협의 내용은 반드시 서면으로 정리하여 쌍방의 확인내용을 기재하여 놓고, 잘못된 시공부분은 사진을 찍어두는 등 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 좋습니다.

      또한, 건축주는 감리자에게 시공과정에 대하여 확실한 점검을 요구하는 등 감리자를 적극적으로 활용하는 것이 바람직합니다.

    • 02. 시공 중 변경내용 처리방법
    • 시공 도중 당초의 설계 및 계약내용과는 다른 변경사항이 발생한 경우에는 변경하게 된 원인을 찾아 변경시공의 내용 및 범위와 그로 인한 비용의 증감 여부를 확정합니다.

      이러한 경우 그 비용의 부담자를 정하여야 하며, 구두로 합의한 것은 후에 인정받기 어려우므로 작은 부분이라도 반드시 서면에 기재한 다음 쌍방의 확인 서명을 받아 두어야 합니다.

      또한 건축주가 변경된 공사에 관련된 비용을 지급할 경우에는 원래의 공사대금에서 공제되는 것인지를 명확히 하고 반드시 시공자로부터 확인 받아 두어야 합니다.

    • 03. 하자보수 및 유지관리와 설계도면
    • 설계자는 건축주로부터 제시 받은 조건, 예산을 고려하여 기본 설계도면(허가도면)을 작성하고 이를 토대로 시공자가 실제로 공사를 수행하는 데 필요한 실시 설계도면(공사도면)을 작성합니다. 이때 실시설계도면은 추가공사나 변경시공이 있을 경우 그 수량 등을 산정하는 기준이 됩니다.

      또한, 시공자는 시공 중 또는 완성단계에서 건축물의 실제상황을 나타내는 시공상세도면(준공도면)을 작성하는데 이 도면은 하자보수나 유지관리의 기본이 됩니다. 건축주는 설계자나 시공자가 위와 같이 수량산정, 하자보수 및 유지관리의 기본이 되는 도면들을 제대로 작성하였는지 확인하고, 이를 인수받아 잘 보관하여야 합니다.

    • 04. 공사현장 사고 시 대처방법
    • 공사가 중단되는 일이 발생하거나 공사가 끝난 경우에는 반드시 당시의 건축물의 상태에 관하여 객관적인 증거를 확보하여야 합니다. 사진이나 비디오 촬영 등도 유용하고, 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아 두는 것도 좋습니다.

    • 05. 공사 완료 시 확인 및 처리사항
    • 공사가 완료된 경우에는 시공사와 함께 미시공 또는 잘못 시공된 곳이 있는지 확인하여 그 처리를 협의하고, 각종 인허가·사용검사 등을 확인합니다.

      시공사로부터 하자이행증권을 교부 받고, 건축주가 기왕에 지급한 공사금액을 정산한 후, 별다른 문제가 없는 경우에 잔금을 지급하는 것이 바람직합니다. 이때 설계자 또는 감리자의 도움을 받는 것이 좋습니다.

      닥터빌드 에서는 건축주가 혼자 하기 힘든 기성률 검사를 통한 공사비 지출 관리, 최종 잔금 지급 관리 등을 진행합니다.

    건축 산재보험 가입에 관한 이야기

    산재 보험은 주택 신축 시 모두 가입해야 하는건 아니지만, 근로복지 공단 안내를 확인해 보면 대부분 가입해야 한다고 보시면 됩니다.
    연면적 100㎡ 초과 또는 총 공사 금액이 2천만원 이상인 건축물의 신축은 전부 대상이 됩니다.

    • 개인직영공사 보험료
    • 산재보험 가입방법
    • 고용보험 및 산재보상보험의 보험료징수 등에 관한 법률 제5조,제11조 및 제17조에 근거하여 시공자(건축주)는 공사 착공일로 부터 14일 이내에 공사현장 관할 근로복지공단에 "건설공사 보험관계성립신고서"를 제출하고, 성립일로 부터 70일 이내에 보험료를 신고,납부하여야 합니다.

    • 산재보험 미가입 재해에 대한 불이익
    • 재해는 예고없이 찾아오게 마련인데 근로자 본인의 "자해"가 아닌 한, 근로자의 과실 100%라 해도 산재에 해당되고, 치료기간이 3일을 초과하는 경우 4대 보험 미가입이라 해도 산재 처리가 가능합니다.

      이 경우 산재 처리를 하게 되면, 밀린 보험료와 연체가산금 납부는 물론이고, 산재로 인해 보상된 금액의 50%를 근로복지공단에서 업주에게 추가로 구상 청구합니다.

      이 때의 보상금액은, 병원 요양비(건강보험 적용이 안 된 총진료비가 되므로 상당히 큰 금액이 됨),
      휴업급여(평균임금의 70%), 장해급여(요양 종결 후 신체장애가 남게 되면 그 정도에 따라 지급되는 금액),
      유족급여(산재로 근로자가 사망한 경우 지급되는 급여) 등 모든 급여가 다 포함되며,

      시기적으로는 재해가 발생한 날로부터 1년이 되는 날이 속한 달의 말일까지(예를 들면 7월 14일 오늘 사고가 발생되면 내년 7월 말까지) 근로복지공단에서 당해 재해로 지급하는 모든 보험급여 총액의 50%를 산재 절차가 종료된 후 사업주에게 청구하게 됩니다.

      산재보험료 산정방법은 매년 12월 31일에 요율을 고시하고 있는데, 2017년 산재보험요율은 (공사금액 *39/1000) 입니다.

    건축공사 이행단계별 보증제도
    • 건축공사와 관련한 각종의 이행보증제도가 마련되어 있습니다.

      건축주를 위한 보증제도로는 계약이행보증, 선급금이행보증, 하자보수보증제도가 있습니다.
      경험이 없는 건축주의 입장에서는 기성고 이상의 공사대금의 초과지불, 공사업체의 공사대금 유용의 부분에 대한 것 등을 통제하는 것은 사실상 어렵기 때문에 이러한 제도적인 보증 장치들을 두곤 합니다.

    • 건축관련 보증제도
    • 계약이행보증 제도
    • 민간건설공사에 적용되는 ‘민간건설공사 표준도급계약서’ 및 ‘건설공사 표준하도급계약서’에서는 계약보증금을 현금 또는 보증서로 납부하도록 규정하고 있을 뿐이고, 연대보증인이나 공사이행보증에 관한 규정을 두고 있지 않습니다.

      따라서 ‘민간건설공사 표준도급계약서’ 또는 ‘건설공사 표준하도급계약서’에 의하는 민간공사계약에서는, 계약이행의 보증방법으로 계약보증금을 납부하는 방법만이 가능하고, 연대보증인을 세우거나 공사이행보증서를 제출하는 방법에 의할 수는 없습니다.

      계약보증금을 납부하고 건설공사도급계약을 체결한 건설사가 정당한 이유 없이 계약상의 의무를 이행하지 않는 때에는 해당 계약보증금은 건축주에게 귀속됩니다. 만일, 계약보증금을 보증기관의 보증서로 제출한 경우에는 건축주는 보증기관을 상대로 계약보증금의 지급을 청구하게 됩니다.

      계약보증은 건설공사도급계약상의 의무불이행으로 인하여 건축주가 입게 되는 모든 손해에 그 효력이 미치는 것이 원칙입니다.

      계약보증의 효력이 미치는 범위를 구체적으로 살펴보면 아래와 같습니다.

    • 01. 공사 지연으로 인한 손해
    • 계약보증금은 건설공사도급계약의 건설사가 그 귀책사유로 도급계약을 불이행하는 경우에 그로 인한 손해배상채무의 이행을 보증하기 위한 것이므로, 건설사의 귀책사유로 공사의 완공이 지연된 경우, 그 지연으로 인한 손해배상채무도 당연히 계약보증금으로 담보되는 손해의 범위에 속합니다.

      건설공사도급계약에서 계약보증금의 약정과 함께 공사 지연에 따른 지체상금의 약정이 있는 경우에 그 지체상금액은 계약보증의 효력이 미치는 범위에 속하므로, 건설사의 동일한 의무불이행에 대하여 계약보증금을 청구하는 외에 별도로 지체상금의 지급을 청구할 수 없습니다.

      다만, 계약보증금을 초과한 지체상금을 배상한 다는 규정이 있는 경우에는 그 초과된 부분에 대하여 계약보증금과 별도로 지체상금이 인정될 수 있습니다.

    • 02. 건설사의 선급금 반환의무
    • 건설사의 귀책사유로 인하여 계약이 해제 또는 해지되어 건축주로부터 지급받은 선급금을 반환할 의무가 발생한 경우에, 그 선급금 반환의무는 건설사의 채무불이행에 따른 계약의 해제 또는 해지로 인하여 발생한 것이므로, 특약이 없는 한 계약보증금으로 담보되는 손해의 범위에 속합니다.

    • 선급금이행보증
    • 선급금이란 건설사로 하여금 공사를 원활하게 진행할 수 있도록 하기 위하여 건축주가 건설사에게 미리 지급하는 공사대금의 일부로써 전체공사와 관련하여 지급하는 공사비 입니다.

      건축주는 기성금을 지급할 때마다 선급금 전체금액에서 기성고 비율에 해당하는 선급금을 해당 기성금에서 공제한 나머지 기성금만을 지급하는 방식으로, 순차로 선급금을 공사대금에서 공제하게 되는데, 공사가 도중에 해제 또는 해지된 경우, 건설사는 건축주에게 기성금으로 공제되지 아니한 나머지 선급금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다.

      건설사는 선급금을 수령할 경우에, 이러한 선급금 반환채무를 보증하기 위하여 보증기관으로부터 발급받은 보증서를 건축주에게 제출할 의무가 있습니다. 선급금은 노임지급 및 자재확보에 우선 지출해야 합니다.

    • 하도급대금지급보증
    • 건설사는 건축주로부터 도급받은 건설공사에 대하여 하도급계약을 체결하는 경우, 하수급인에게 하도급대금의 지급을 보증해 주어야 하는 것이 원칙입니다.(건설산업기본법 제34조 제2항, 하도급거래공정화에 관한 법률 제13조의 2 제1항).

      하도급대금지급 보증은 보증금 예치방식 또는 보증서 제출방식에 의할 수 있지만(하도급거래공정화에 관한법률 제13조의 2 제2항), 거의 대부분 보증서 제출방식에 의하고 있습니다. 보증기관의 보증서에 의하여 하도급 대금지급보증을 한 경우, 하도급인이 당좌거래정지, 파산, 건설업 등록말소 기타 이에 준하는 지급불능 사유로 인하여 하도급대금 지급채무를 이행하지 못하게 되면, 보증기관이 하수급인에게 해당 하도급대금을 지급하게 됩니다.

    • 하자보수보증
    • 건설공사도급계약의 건설사는, 당해 공사의 준공검사 이후 그 공사의 준공대금을 지급받기 전까지, 자신이 완성한 공사목적물에 발생할 수 있는 하자에 대한 보수의무의 이행을 보증하기 위하여, 하자보수보증금을 현금 또는 보증서로 납부하여야 합니다.

      하자보수보증금은 공사의 종류별로 각각 다른데, 계약금액의 100분의 2 이상 100분의 5 이하에 해당하는 금액으로 합니다.

      건축주는 하자보수보증금을 하자담보책임기간동안 보관하여야 하고, 하자보수보증금은 하자담보책임기간이 만료된 후 하자유무에 대한 최종검사를 실시하여 합격하면 수급인에게 반환됩니다.

      수급인이 하자보수의무를 이행하지 않는 때에는 당해 하자보수보증금을 몰취할 수 있으며 하자보수보증금을 보증기관의 보증서로 제출한 때에는 당해 보증기관으로부터 보증금을 지급받게 됩니다.

    • 닥터빌드 건축위험관리 시스템을 이용하시면 건축주님들이 안전한 건축을 할 수 있게
      이행단계별 보증제도들을 꼼꼼하게 챙겨 드립니다.

    지체상금과 지연이자율
    • 지체상금(지체보상금)이란?
      공사기간 내에 공사를 완공하지 못한 경우 건설사가 건축주에게 지급하기로 하는 손해배상의 예정금액을 말합니다.

      통상 계약금액에 지체한 날짜에 정해진 지체상금률(보통 일 기준 0.1%~0.3%)을 곱하여 산출합니다.

    • 참고 지체상금 계산 예시
    • 공사비 10억, 지체상금률 0.1%/일로 약정, 준공예정일보다 30일을 늦게 준공한 경우

      1. 일 지체보상금 : 1,000,000,000원 * 0.1% = 1,000,000원

      2. 최종 지체보상금 : 1,000,000원 * 30일 = 30,000,000원

      즉, 30일 지체에 대한 지체보상금은 3천만원 입니다.

    • 또한 지체상금약정과 별도로 손해배상을 약정한 경우 그 약정에 의합니다.

      가령 “공사완공을 준공약정일로부터 한 달 이상 지체하는 경우 공사대금의 10%를 감액한다”라는 특약을 별도로 할 수도 있을 것입니다.

      다만 지체상금액이 일반 사회인이 납득할 수 없는 범위를 넘어 부당하게 과다하다고 인정하는 경우에 이를 적당히 감액할 수 있다(대판 2002.9.4. 선고 2001다 1386)는 대법원의 판례가 있습니다.

      지연이자률 경우 지체보상금과 반대로 건축주가 공사비를 늦게 지급하는 경우 지연이자의 요률을 말합니다.

      일반적으로 3%/월로 책정되며, 예를 들어 마지막 기성평가에 따른 건축비 1억을 30일 늦게 지급한 경우 지연이자는 300만원입니다.

    도급계약시 부가세의 부담
    • 물건을 살 때 부가가치세 10%가 물건값에 포함되어 있듯이 건축을 신축하게 되면 부가가치세 10%가 발생하게 됩니다.

      공사비가 5억이면, 부가세가 10% 발생하여 시공 계약 시 5억5천만원으로 계약을 하게 됩니다. 건축주가 부담하는 부가세 5천만원은 시공업체를 통하여 하도급업체에게 넘어가서 최종적으로 국가로 가게 되는 간접세입니다.

      하지만, 모든 건축공사에 부가가치세를 납부하는 것은 아닙니다.

    • 두번째 문제 - 두번째 시공사의 공사비유용, 미준공자금의 대출 실행
    • 우선 조세특례제한법 제 106조에서 규정한대로 국민주택의 규모의 경우 부가가치세를 면제합니다.

    • 국민주택이란?
    • 국민주택이라 함은 주택법 제2조 제3호의 규정에 의한 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 전용면적 85㎡ 이하인 규모 이하의 주택을 말합니다.

    • 따라서 전용면적 85㎡ (25.7평)이하인 단독, 다가구, 다세대, 아파트인 경우에는 부가가치세 면제대상이 됩니다.

      한 건축물에 25.7평 이하인 세대가 2세대, 25.7평 초과인 세대가 1세대인 경우에는 25.7평 이하인 세대는 부가세가 면제되고, 25.7평 초과인 세대에만 부가세가 부과됩니다. 또한 상가 부분은 상가임대사업자(과세사업자)가 있는 경우 부가가치세 환급이 가능합니다.

      여기서 몇가지 포인트를 더 짚어 보겠습니다.

    • 체크포인트
    • 1) 단독주택, 다중주택, 다가구 주택의 면제 범위

      - 다가구 및 다세대주택은 가구(세대)당 면적으로, 단독주택 및 다중주택의 경우 1동 전체 면적을 기준으로 국민주택 규모를 판단합니다.

      2) 무면허 업체의 경우

      - 무면허 업체의 경우 부가가치세 면세 기준이 해당이 되지 않습니다. 따라서 반드시 건설면허가 있는 건설사와 도급계약을 해야 합니다. 부가가치세 내지 않을 경우 향후 세금폭탄 혹은 과징금을 피할 수 없기 때문에 주의 해야 합니다.

    • 부담 주체에 관한 대법원 판례 살펴보기
    • 우선 부가가치세법 제 31조를 살펴봅시다.

      공사도급계약을 체결하면서 공사대금과는 별도로 건축주가 건설사에게 부가가치세를 지급하기로 약정한 경우, 건설사는 약정에 따라 건축주에게 부가가치세 상당의 금액의 지급을 청구 할 수 있습니다. (대법원 1997.03.28. 선고 96다48930)

      쉽게 말하자면 공사견적금액에 부가세 별도라는 표기를 특약으로 볼 수 있습니다.
      하.지.만 이러한 특약을 별도로 하지 않았다면 과연 부가가치세 부담 주체는 누구에게 돌아가는 것일까요?

      우리 법원에서는 아래의 견해를 가지고 있습니다.

    • 대법원 관련 판례 내용 보기
    • ① 부가가치세법 15조(현행 31조)는 사업자로부터 징수하는 부가가치세 상당액을 공급받는 차례로 전가 시킴으로써 궁극적으로 최종소비자에게 이를 부담시키겠다는 취지를 선언한 것에 불과 한 것이어서 사업자가 위 규정을 근거로 공급받는 자로부터 부가가치세 상당액을 징수할 사법상 권리는 없습니다.

      다만, 우리 법원에서는 위에서 이야기 한 것처럼 거래당사자 즉, 건축주와 건설사 사이에서 부가가치세를 건축주가 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 시공사는 건축주에게 부가가치세를 청구 할 수 있으며 위와 같은 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적 형태로 이루어 질 수 있다고 봅니다. (대법원 2002.11.22. 선고 2002다38828).

      ② 건축공사의 건설사가 공사를 완성한 후에 공사도급거래에 따른 부가가치세를 납부하였다 하더라도 이는 위 건축용역의 공급자로서 자기의 납세의무를 이행한 것일 뿐 거래 상대방인 건축주가 납부하여야 할 부가가치세를 대위납부한 것으로는 볼 수 없으므로, 건축주에 대하여 위 부가가치세 상당액을 구상할 수 없습니다.(대법원 1993.08.13. 선고 93다13780).

    • 대법원 판례를 보면 경우는 결론적으로 미리 부가가치세에 대한 별도의 약정이나 특약이 없을 경우 해당 건축비에 부가가치세가 포함 된 것으로 보며 건설사가 건축사에게 부가가치세 상당액을 청구 할 수 없다는 의미입니다.

      단, 부가가치세 관련한 특약이나 약정은 용역의 종료 후에도 이루어 질 수 있다는 단서를 달고 있으니 건축주님들은 이 부분을 꼼꼼하게 챙기셔야 합니다.

    • 지체상금에 대한 부가세
    • 공사대금에 대한 약정연체료는 공사용역과 대가관계에 있는 금전이라고 볼 수 없어 부가가치세의 과세표준에 포함되지 않습니다. (대법원 2001.06.29. 선고 99두12229).

    • 공사 중단 이후의 부가세
    • 공사대금 부가세를 건축주가 부담하기로 약정했더라도 계약에 중간 합의해지 됐다면 건설사가 부담합니다.

      즉 대법원은 "공사를 진행하다가 완공 전에 중단된 경우 공사가 완성된 만큼의 비용이 결정돼 건축주가 그에 상응한 공사대금을 받은 날을 건설용역의 공급시기로 봐야 한다"며 "부가가치세는 용역의 공급에 대해 부과하도록 규정하고 있으므로 이미 건설가가 건축주와 계약을 합의해지하고 용역에 대한 대가를 받았다면 처음 계약할 때 건축주가 부가가치세를 부담하기로 약정했더라도 건설사가 공사가 완료된 부분에 대한 부가가치세 납부를 해야 한다"고 선고 이유를 밝혔습니다.

    기성고 산정방법

    불가피하게 도급계약이 중도 해지되는 경우가 있습니다.
    이 경우 기성고를 어떻게 평가하는지 살펴 보도록 하겠습니다.

    • 기성고의 사전적 의미
    • 부담 주체에 관한 대법원 판례 살펴보기
    • 대개 건설사는 기시공 부분에 실제로 투입한 비용을 기성고로 보려고 합니다. 즉 중간 타절의 정산금액은 건설사 자신이 투입한 비용이 되어야 한다고 생각하는 것이 일반입니다.

      그러나 이 방법에 의하면 건축주에게 불리할 수 있습니다.

      우리 법원에서는 건축공사도급계약이 중도 해제된 경우 건축주가 지급하여야 할 미완성 건물에 대한 보수는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총 공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 건설사가공사를 중단할 당시의 공사 기성고비율에 의한 금액이 되는 것이지 급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것은 아니라고 보고 있습니다. (대법원 1992.03.31., 91다42630 판결)

      다시 말하면 건축주가 건설사(또는 하도급업체)에게 약정된 공사도급금액 중 기성고의 비율에 따라 공사대금을 지급하기로 하였다면, 건축주가 지급하여야 할 공사대금은 약정된 도급금액을 기준으로 하여 여기에 기성고 비율을 곱하는 방식으로 산정해야 합니다.

      또한 우리 법원은 기성고 비율은 우선 약정된 공사의 내역에서 그 중 이미 완성된 부분의 공사 내용과 아직 완성되지 아니한 공사 내용을 확정한 뒤, 공사대금 지급의무가 발생한 시점을 기준으로 이미 완성된 부분에 관한 공사비와 미완성된 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 평가하여 그 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 ‘비율’을 산정하여 확정해야 한다고 하고 있습니다. (대법원 1996.01.23. 선고 94다31631).

    • 기성고율과 기성고
    • 기성고율 = 기 시공 부분에 소요된 공사비 / (기 시공 부분에 소요된 공사비 + 미시공부분에 소요될 공사비)

      기성고 = 약정 총공사비 x 기성고율

    • 가령 총 공사비를 10억원으로 계약하였고 중도에 공사도급계약이 해지될 때, 기시공된 부분에 소요된 공사비가 6억원이고 미시공된 부분에 소요될 공사비가 6억원 이라면 결국엔 시공사가 투입한 비용이 6억원 이라고 주장 하더라도 중간 타절 금액은 5억원 입니다.

    • 예시
    • 해당 예시의 기성고율 : 6억(기시공 공사비) / 12억(건설사가 주장하는 기시공 공사비 + 미시공 공사비) = 0.5

      해당 예시의 기성고 = 10억 (계약공사비) x 0.5 = 5억

      결론은 건설사가 이미 시공한 금액인 6억을 주장한다고 해도 기성고율로 산정하기 때문에 건축주는 해당 약정공사비에 해당 기성고율을 곱한 금액인 5억만 지급하면 됩니다.

    • 지체상금에 대한 부가세
    • 건축공사 도급계약에 있어서 공사가 완성되지 못한 상태에서 당사자 중 일방이 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우에 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 건축주에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성부분에 대해서만 실효되고 건설사는 해제된 상태 그대로 그 건물을 건축주에게 인도하고 건축주는 인도받은 건물에 대한 공사비를 지급하여야 할 의무가 있습니다.

      이와 같은 경우 건축주가 지급하여야 할 미완성건물에 대한 공사비는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 공사기성고 비율에 의한 금액이 됩니다.

      하지만 공사를 중단할 당시 당사자 사이에 미완성건물에 대한 미시공공사비를 예정하여 정하였다면 건축주가 지급하여야 할 미완성건물(기성부분)에 대한 보수는 다른 특별한 사정이 없으면 당초의 약정 총공사비에서 예정한 미시공공사비를 공제한 금액이 된다고 봐야 한다고 합니다. (대법원 1993.11.23. 선고 93다25080)

    • 닥터빌드는 건축주님의 건축 현장 기성평가를 통한 공사비 관리 시스템을 운영하여 합리적인 공사비 지출 및
      관리가 될 수 있도록 최선을 다하고 있습니다.

    추가공사대금을 청구하기 위한 요건

    추가 공사란 공사도급계약 당시 약정(계약)한 공사 이외의 공사로서 계약 성립 후의 공사를 의미합니다.
    당연히 추가공사 부분은 공사대금과 관련하여 문제가 됩니다.

    • 추가공사비를 청구 할 수 없는 경우
    • 총공사대금을 정하여 한 공사도급계약의 경우, 즉, 정액도급계약의 경우 건설사가 추가공사대금을 청구할 수 있는지 여부가 주로 문제가 됩니다. 정액도급계약의 경우 재료비 등으로 당초 예상보다 많은 공사비용을 들였다고 해도 원칙적으로 건설사는 건축주에게 가공사대금을 구할 수 없습니다.

      우리 법원의 판례는 다음과 같습니다.

      총공사대금을 정하여 한 공사도급계약의 경우 건축주는 특별한 사정이 없는 한 건설사에게 당초의 공사대금을 초과하는 금원을 공사대금으로 지급할 의무는 없고 재료비 등으로 당초 예상보다 많은 공사비용을 들였다고 하여도 특별한 사정이 없는 한 건축주로서는 건설사에게 계약상의 공사대금을 초과하는 금원을 공사대금으로 지급할 의무는 없다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결).

      또한 추가공사에 관하여 원고, 피고 사이의 사전합의가 없었던 이상 일부 변경시공으로 공사비가 증가되었다고 하더라도 그 증가분을 당연히 공사대금으로 청구할 수 있는 것은 아니라 할 것이다(대법원 1998.2.24., 선고 95다38066).

    • 추가공사비를 청구 할 수 있는 경우
    • ① 수급인이 실제로 추가공사를 했고 ② 최초 도급계약상 도급인과 수급인 사이에 추가공사가 있을 경우
      이에 대한 대가를 지급하기로 약정했다면, 추가공사대금을 청구할 수 있습니다.

      우리 법원의 판례는 아래와 같습니다.

    • “즉 원고(건설사)가 실제로 추가공사를 한 사실이 있는지 여부, 추가공사를 한 것이 사실이라면 추가공사비를 지급하기로 원고,피고(건축주) 사이에 합의가 이루어진 것인지 여부에 관하여 추가로 심리, 확정한 후 피고(건축주)에게 추가공사비 지급의무가있는 지 여부를 판단하여야 한다”(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결).

    • 민간공사와 관련하여, 민간건설공사 표준도급계약서는 물가변동으로 인한 계약금액의 조정(제22조)과 설계변경으로 인한 계약금액의 조정(제21조)에 대해 규정하고 있습니다.

      민간공사에 있어 표준도급계약서와 같이 물가변동 또는 설계변동에 따른 계약금액의 조정에 관한 약정이 있다면, 그에 해당함을 근거로 추가공사대금을 청구할 수 있습니다.

      참고로 관급공사의 경우에도, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(이하 ‘국가계약법’이라 함)은 물가변동으로 인한 계약금액의 조정(법 제19조, 시행령 제64조)과 설계변경으로 인한 계약금액의 조정(법 제19조, 시행령 제65조)에 대해 규정하고 있으며 계약서에 이와 같은 내용이 기재돼 있다면, 그에 해당함을 근거로 추가공사대금을 청구할 수 있다.

      가령 총 공사비를 10억원으로 계약하였고 중도에 공사도급계약이 해지될 때, 기시공된 부분에 소요된 공사비가 6억원이고 미시공된 부분에 소요될 공사비가 6억원 이라면 결국엔 시공사가 투입한 비용이 6억원 이라고 주장 하더라도 중간 타절 금액은 5억원 입니다.

    • 예시
    • 해당 예시의 기성고율 : 6억(기시공 공사비) / 12억(건설사가 주장하는 기시공 공사비 + 미시공 공사비) = 0.5

      해당 예시의 기성고 = 10억 (계약공사비) x 0.5 = 5억

      결론은 건설사가 이미 시공한 금액인 6억을 주장한다고 해도 기성고율로 산정하기 때문에 건축주는 해당 약정공사비에 해당 기성고율을 곱한 금액인 5억만 지급하면 됩니다.

    • 기성고 산정에 관한 합의가 있다면 합의가 우선
    • 건축공사 도급계약에 있어서 공사가 완성되지 못한 상태에서 당사자 중 일방이 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우에 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 건축주에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성부분에 대해서만 실효되고 건설사는 해제된 상태 그대로 그 건물을 건축주에게 인도하고 건축주는 인도받은 건물에 대한 공사비를 지급하여야 할 의무가 있습니다.

      이와 같은 경우 건축주가 지급하여야 할 미완성건물에 대한 공사비는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 공사기성고 비율에 의한 금액이 됩니다.

      하지만 공사를 중단할 당시 당사자 사이에 미완성건물에 대한 미시공공사비를 예정하여 정하였다면 건축주가 지급하여야 할 미완성건물(기성부분)에 대한 보수는 다른 특별한 사정이 없으면 당초의 약정 총공사비에서 예정한 미시공공사비를 공제한 금액이 된다고 봐야 한다고 합니다. (대법원 1993.11.23. 선고 93다25080).

  • STEP 04

    건축관련 팁 & 분쟁유형 분석
    다세대 주택 건축하다가 망해가는 과정
    • 이번에는 다세대 주택을 건축하다가 공사중단으로 인해 아주 처절하게 망해가는 어느 건축주의 사례를 등기부 등본 위주로 살펴 보도록 하겠습니다.

      건축은 사고를 대비해서 여러가지 장치들을 갖추고 시작해야 합니다. 물론 건축을 처음 하시는 건축주 님들이라면 잘 모르실 수 있기 때문에 건축의 경험이 많은 관리 업체 혹은 자문업체와 같이 진행하는 것을 권장 드립니다.

      이런 유형이 어쩌면 나의 일이 될지 모른다는 경각심을 가지고 봐 주시길 바랍니다.

    • 시작 - 건축비 대출 후 도급계약
    • 김순자라는 건축주가 있습니다. 나대지(건축부지)에 근저당권을 설정 한 후 1금융권(우리은행)으로부터 대출을 받아 건축비 로 일부 충당하고, 나머지는 외상공사를 진행하였습니다.

    • [토지] 등기부 상 등기사항의 요약
      甲구 (1) 2000.05.02 소유권자 김순자
      乙구 (2) 2012.06.20 근저당권자 채권최고액 12억원 우리은행
      (3) 2012.06.20 지상권자 우리은행

      2012년 6월 20일 우리은행에서 건축비대출을 받습니다.

    • 참고 외상공사?
    • 기성고 평가에 의한 건축비 지불이 아닌 준공이후 잔금이나 중도금을 받기로 하는 공사를 말합니다.
    • 첫번째 문제 - 최초 시공자와 중간타절
    01 시공사와의 분쟁으로 공사중단이 되었고 장기화 되었습니다. 시공사가 내용증명을 보내 그동안의 기성고에 따른 건축비를 청구하며, 유치권을 행사했습니다. 도급계약서에 일부 외상공사를 한다는 특약사항이 없었습니다.
    02 결국 시공사와 중간 타절에 합의하나 특별한 건축비 기성관리 수단이 없었던 건축주 김순자는 시공사에 의한 과다한 기성고 평가로 이루어진 건축비를 청구 지불하기로 협의합니다.
    03 합의 내용은 금 1억원을 2013년 2월 2일까지 지불하기로 하였습니다. 건축주 김순자는 시공사를 교체 후 빠르게 준공을 내어 건물을 담보로 대출받아 1억원을 지불할 생각을 합니다.
    04 두번째 시공사와 도급계약을 합니다. 두번째 시공사가 1억 2천만원만 지불하면 준공을 내주겠다고 약속합니다. 결국 준공 기일을 지키지 못하고, 첫번째 시공사에게 지불하려던 1억원을 대출받지 못합니다.
    하지만 다른 시공사가 진행하던 현장을 인수인계 받게 되면 생각보다 공기가 길어지는 일이 허다합니다.
    05 합의 내용은 금 1억원을 2013년 2월 2일까지 지불하기로 하였습니다. 건축주 김순자는 시공사를 교체 후 빠르게 준공을 내어 건물을 담보로 대출받아 1억원을 지불할 생각을 합니다.
    • [토지] 등기부상 등기사항의 요약 - 변제기(변제기 2013.02.02일) 이후에
      (주)서해종합건설의 토지가압류가 들어옴
      甲구 (1) 2000.05.02 소유권자 김순자
      (3) 2013.05.02 가압류권자 (주)서해종합건설
      乙구 (2) 2012.06.20 근저당권자 우리은행
      (3) 2012.06.20 지상권자 우리은행

      첫번째 시공자였던 서해종합건설에서 토지에 가압류를 진행합니다.

    • 두번째 문제 - 두번째 시공사의 공사비유용, 미준공자금의 대출 실행
    01 두 번째 시공사가 건축주에게 건축비가 부족하다며 추가 공사비를 요구합니다. 이런 경우 시공자가 계약금으로 받은 공사비를 유용한 경우로 생각됩니다. 결국 공사중단의 장기화가 이루어 집니다.
    02 공사중단의 장기화를 두려워한 건축주 김순자는 두 번째 시공사가 소개 시켜준 대부업체로부터 공사비 대출을 받습니다.
    03 대부업체는 토지에 후순위 저당권을 설정하고, 미준공건물의 전 세대에 이른바 “대위등기" 내지 “촉탁등기"를 경료한 후 각 세대별 1순위 저당권을 취득합니다.
    • [토지] 등기부상 등기사항의 요약 - (주)강남대부에서 저당권을 취득함
      甲구 (1) 2000.05.02 소유권자 김순자
      (3) 2013.05.02 가압류권자 (주)서해종합건설
      乙구 (2) 2012.06.20 근저당권자 우리은행
      (3) 2012.06.20 지상권자 우리은행
      (4) 2013.05.10 근지상권자 (주)강남대부

      대부업체 (주)강남대부에서 토지에 후순위 저당권을 설정합니다.

    04 미준공 건물의 경우 등기부 등본이 없기 때문에 건축주와 채권자간에 서로 짜고 가처분을 위한 집행력 있는 공증서류를 작출 합니다. 이후 미준공 건물에 대한 가처분을 법원에 신청하면 가처분의 대상을 만들기 위해서 법원의 촉탁에 의한 보존등기가 이루어짐. 보존등기라는 목적 달성이후 가처분등기는 말소 신청함
    • [101동 201호 건물] 등기부상 등기사항의 요약
      표제부 토지별도등기(가압류등기, 근저당권등기)
      甲구 (1) 2013.05.12 소유권 보존 김순자
      (2) 2013.05.12 가처분권자 김동수(짜고 친 등기)
      乙구 (3) 2013.05.12 근저당권자 (주)강남대부)

      건축주 김순자와 채권자 강남대부간에 서로 짜고 가처분을 위한 집행력 있는 공증서류를 제출합니다.
      (김동수의 경우 채권자와 연관있는 인물로 추정됩니다.)

    • [미준공 건물 빌라 101동 201호의등기부]
      甲구 (1) 2013.05.12 소유권 보존 김순자
      (2) 2013.05.12 가처분권자 김동수(짜고 침)
      (4) 2014.02.02 압류 신경기산업(배관업자)
      (5) 2014.03.02 가압류 이순옥(교회친구)
      (6) 2014.04.01 가압류 김경진(교회친구의 친구, 채권양수인)
      乙구 (3) 2013.05.12 근저당권자 (주)강남대부
      (7) 2014.05.02 임의경매 우리은행
      (4) 2013.05.10 근지상권자 (주)강남대부

      건축주 김순자와 채권자 강남대부간에 서로 짜고 가처분을 위한 집행력 있는 공증서류를 제출합니다.
      (김동수의 경우 채권자와 연관있는 인물로 추정됩니다.)

    • 건축주 김순자는 두번째 시공업자의 공사지연 및 공사비 추가 요구에 결국 주변 지인들에게 돈을 빌리게 되며 두번째 시공업자 역시 건축비의 유용 등을 통해 결국 준공을 못하게 되고 결국 우리은행의 경매신청으로 현장은 부도사태가 일어나게 됩니다.

      실제 사례를 각색하는 바람에 기타 다른 과정들이 생략되어 있지만 결론을 말하자면 여러 부분을 체크 못한 건축주에게 책임이 있습니다. 이런 문제들은 건축을 잘 모르시는 예비건축주님들의 대부분 일 것이라고 생각합니다.

      따라서 반드시 아래 사항들은 꼼꼼하게 살펴보고 계약 및 시공을 진행하셔야 합니다.

    • 01. 시공사 선정 시 체크

      - 시공사의 재무재표를 확인하여 수주실적과 재무상태 조사

      - 건축PM사 등의 도움을 받아 시공사의 기술적인 능력과 실적을 평가

    • 02. 도급계약서 작성 시 체크

      - 수량산출서와 공사비 내역서는 반드시 미리 작성을 해야 함

      - 공사내용이 수정될 때마다 계약서도 수정해야 함

      - 공사기간이 지연될 때 지체보상금의 대한 내용은 반드시 계약서 상에 명확히 들어가야 함

    • 03. 계약보증 혹은 공사이행보증 특약 체크

      - 시공사는 계약상의 의무이행을 보증하기 위해 계약보증(또는 공사이행보증)서류를 착공 전까지 도급인에게 제출한다 라는 특약을 한다.

      - 공사내용이 수정될 때마다 계약서도 수정해야 함

      - 공사기간이 지연될 때 지체보상금의 대한 내용은 반드시 계약서 상에 명확히 들어가야 함

    • 04. 시공사의 공사비 유용을 방지 위한 직불계약

      - 위 케이스처럼 시공사가 하도급 업체에게 공사비를 제대로 지급하지 않아 유치권이나 압류가 들어오는 경우가 비일비재 합니다.

      - 이럴 경우를 대비해서 “하도급공사대금 1천만원 이상으로 평가되는 경우 직불요청서에 따른 직불을 한다" 라는 특약을 하는 방법도 있습니다.

    • 건축을 하려면 결국 건축주가 챙겨야 할 부분들이 많습니다. 건축 경험이 많거나, 주변에 건축에 대해 해박한 지식과 경험이 있는 분들이 있지 않는한 소규모 건축에서 건축주들은 사실상의 ‘을'의 위치에 있습니다.

      이러한 건축주님들을 위해 저희 닥터빌드는 설계, 건축 비교견적뿐만 아니라 건축주님들의 현장을 관리하고 위험요소들을 체크하는 시스템을 운영하고 있습니다.

    공사계약의 해제
    • 건축현장에서 많은 사고가 발생할 수 있습니다. 그만큼 변수가 많다고 보시면 됩니다.

      시공사와의 트러블로 더 이상 해당 시공사와 같이 공사를 진행 할 수 없을 경우 현재 시공사와 계약을 해제하고 다른 시공사를 선정해야 합니다.

      하지만 계약으로 묶여진 관계이기 때문에 계약을 해제 했을 경우 후속절차가 있는 건 당연한 일입니다.
      건축주와 시공사간의 공사계약을 해제 할 수 있는 경우는 아래와 같습니다.

    • 공사계약을 해제하는 경우
    • 시공사의 잘못으로 계약을 해지하는 경우
    • 건축주(도급인)는 시공자(수급인)가 공사완공을 지체할 경우나 시공자의 공사중단 등으로 약정된 준공기한까지 공사완공이 불가능하다는 것이 명백해진 경우에는 상당한 기간을 정해 이행을 재촉하고 그 기간 내에 이행이 없으면 시공자의 책임을 사유로 하여 공사계약을 해제할 수 있습니다.

      시공자의 잘못으로 공사계약이 해제되면, 시공자는 해제 당시의 건축물 상태 그대로 건축주에게 인도하고, 건축주는 인도받은 건축물의 기성고에 해당하는 공사대금을 시공자에게 지급하여야 합니다. 이때 시공자는 공사중단으로 인하여 건축주가 입은 손해도 배상해야 합니다.

    • 시공사의 잘못이 없더라도 계약을 해제하는 경우
    • 건축주는 시공자에게 별다른 잘못이 없는 경우라도 공사를 완성하기 전에 공사계약을 해제할 수 있는데(민법 제673조), 이때 건축주는 시공자에게 시공자가 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 배상하여야 하고, 시공자는 해제 당시의 상태대로 건축주에게 인도하면 됩니다.

    • 기성고 공사대금 = (약정된 총공사대금) × {완성부분 공사비/(완성부분 공사비 + 미시공부분 공사비)}

    • 계약서에 명시된 해제사유가 발생하여 계약을 해제하는 경우
    • 건축주와 시공자는 공사계약서에 명시된 해제사유가 발생한 경우 계약을 해제할 수 있고, 서로 합의하여 공사계약을 해제할 수도 있습니다. 합의로 해제할 경우에는 당사자 간에 기성고 부분에 대한 정산합의를 하는 것이 좋습니다. 그러나, 그와 같은 정산합의가 없는 경우에도 시공자는 원칙적으로 건축주에게 기성고 부분에 대한 공사대금을 청구할 수 있습니다.

      다만, 건물이 이미 완공된 이후에는 그 건물의 하자가 중대한 경우라도 건축주가 이를 원인으로 계약을 해제할 수는 없고(민법 제668조 단서), 시공자에게 하자담보책임(하자보수청구 또는 손해배상청구)만을 물을 수 있습니다.

    • 기성공사대금 채권의 산정
    • 건축주가 시공자에게 기성고에 따라 공사대금을 분할하여 지급하기로 약정하거나, 공사계약이 중도에 해제되어 공사가 중단된 경우 건축주는 약정된 공사대금을 기준으로 하여 여기에 기성고 비율을 곱하는 방식으로 산정된 공사대금을 지급하여야 합니다.

      이때 기성고의 확정시점은 분할지급의 경우에는 ‘공사대금 지급일’이고, 공사계약이 중도에 해제된 경우에는 ‘해제된 날’이 됩니다.

      기성고 공사대금을 산정하는 방식은 아래와 같습니다.

    • 기성고 공사대금 = (약정된 총공사대금) × {완성부분 공사비/(완성부분 공사비 + 미시공부분 공사비)}

    • 기성고를 산정하기 위하여는 완성부분 공사비와 미시공부분 공사비를 확정하여야 하므로, 기성고 확정시점의 완성부분과 미시공부분을 시공자와 확인하여 구체적으로 확정하는 것이 필요합니다.

      분쟁이 발생할 경우에 대비하여 이를 서면으로 작성하여 서명을 받아 두고 시공부분에 대하여 사진 촬영을 하거나 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아 두는 등 객관적인 증거를 확보하여 두어야 합니다.

    도급계약 해제 시 지체상금 계산방법
    • 지체상금에 관한 약정이그 도급계약이 해제된 경우에도 적용되나요?
    • 건물신축의 도급계약은 그 건물의 준공이라는 일의 완성을 목적으로 하는 계약으로서 그 지체상금에 관한 약정은 건설사가 이와 같은 일의 완성을 지체한데 대한 손해배상액을 말합니다.

      따라서 수급인이 약정된 기간 내에 그 일을 완성하여 건축주에게 인도하지 않는 한 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 지체상금을 지급할 의무가 있고, 약정된 기일 이전에 그 공사의 일부만을 완료한 후 공사가 중단된 상태에서 약정기일을 넘기고 그 후에 건축주가 계약을 해제함으로써 일을 완성하지 못한 것이라고 하여 지체상금에 관한 약정이 적용되지 않는다고 할 수는 없습니다. (대법원 989.07.25. 선고 88다카6273)

    • 지체상금 계산법
    • 지체상금 = 총 공사금액 X 지체일수 X 1일당 지체상금률

    • 도급계약이 중도해제 된 경우 지체상금의 시기 및 종기와 그 액수
    • 도급계약이 중도에 해제된 경우 지체상금은 건축이 실제로 완성된 날까지 부과될까요?

      그렇게 해석하면 건설사에게 지나치게 불리한 결과가 발생할 수 있습니다. 건축주가 건설사와의 계약을 뒤늦게 해제하여 공사완공을 늦게 할 수도 있기 때문입니다.

      이러한 불합리한 점을 없애기 위해서 우리 법원의 판례는 그 지체상금 발생시기는 약정 준공일 다음날이며 종기는 건설사가 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 건축주가 이를 해제할 수 있었을 때를 기준으로 하여 건축주가 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점(대법원 2001.01.30. 선고 2000다56112)이라고 합니다.

      그 이유는 건축주가 일부러 계약을 뒤늦게 해제하여 공사 완공을 늦게 할 수도 있기 때문입니다.

    • 아래 대법원 판례의 예
    • 대법원 판례의 예
    • 우리 법원의 판례의 예를 보자면 지체 원고(건설사)의 귀책사유로 인하여 공사가 지체된 기간은 완공기한 다음날로부터 원고가 공사를 단할 때까지의 기왕에 원고에 의하여 지체된 기간(1997.10.16.~1997.10.25.)과 원고의 공사 중단에 따라 피고가 원고에 대하여 상당한 기간을 정하여 공사도급계약의 이행을 최고하여 원고의 공사 거절의사를 확인하고 다른 공사업자에게 공사를 맡길 때까지의 상당한 기간(1997.10.26. ~1997.10.31.) 및 다른 공사업자가 적절하게 공사를 완공함에 소요된 기간(1997.11.1.~1997.12.5.)을 모두 포함하여 1997년 10월 16일부터 1997년 12월 5일까지의 51일로 봄이 옳다고 합니다.

      또 건설사가 책임질 수 없는 사유로 인하여 공사가 지연된 경우에는 그 기간만큼 공제되어야 하며, 그렇게 하여 산정된 지체상금액이 부당히 과다하다고 인정되는 경우에는 법원이 민법 제398조 제2항에 의하여 적당히 감액할 수 있습니다. (대법원 1989.07.25. 선고 88다카6273, 대법원 1994.3.25. 선고 93다42887)

      감액의 정도 관련하여 지체상금의 약정은 그 성질상 준공기한의 약정 위반에 대한 손해배상액의 예정이므로 그 액수가 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있다고 보아 통상의 공사도급계약상의 지체상금률인 1/1000보다 3배나 높게 정한 약정 지체상금을 감액한 원심의 판단에 대하여, 통상의 지체상금률보다 높은 지체상금률을 정한 구체적인 동기 내지 사정에 대한 심리가 미진하다는 이유로 이를 파기한 사례(대법원 2001.01.30. 선고 2000다56112)가 있습니다.

    공사대금의 청구 및 지급방법
    • 공사의 완성으로인한 공사대금의 청구
    • 건축주(도급인)는 원칙적으로 공사계약내용에 따라 공사가 완성된 뒤 이를 인도받음과 동시에 건설사(수급인)에게 공사대금을 지급하여야 합니다. 그러나 대개 공사의 진행정도(기성고)에 따라 대금을 몇 회에 나누어 지급하기로 약정하는 경우가 많고, 이 경우 그 약정에 따라 대금을 지급해야 함이 원칙입니다.

      공사가 완성된 것인지는 보통 공사에 필요한 공정을 모두 마쳤는지에 따라 판단하고, 만약 모든 공정을 마쳤다면 비록 그것이 불완전하여 보수가 필요하다고 하더라도 공사는 일단 완성된 것으로 해석함이 일반적이므로, 시공자는 공사대금을 청구할 수 있습니다.

    • 기성고 산정방법
    • 기성고 공사대금 = (약정된 총공사대금) × {완성부분 공사비/(완성부분 공사비 + 미시공부분 공사비)}

    • 물론 하자가 있는 경우 건축주는 시공자에게 보수 또는 손해배상청구를 할 수 있는데, 이에 관하여는 뒤에 다시 설명하겠습니다.

    • 설계변경 또는 추가공사로 인한 공사대금 청구
    • 공사가 진행되던 중 설계가 변경되거나, 계약에서 예정하지 않은 추가공사가 이루어지는 경우가 많은데, 이 경우 추가·변경공사에 관하여 대금에 관한 약정까지 하고 그 자료를 명확히 남겨야만 분쟁을 예방할 수 있습니다.

      이러한 경우에는 그 약정에 따라 건축주나 시공자가 추가·변경공사비를 부담하게 됩니다.

      만일, 추가·변경공사에 관한 약정이 없이 시공자가 공사를 하거나, 약정은 하였으나 대금에 관하여 정한 바가 없는 경우에는 공사도급계약의 목적, 시공자가 추가·변경공사를 하게 된 경위, 추가·변경공사의 내용(통상적인 범위를 넘는지 여부),
      건축주의 공사현장에의 상주 여부(건축주의 지시나 묵시적 합의), 추가공사에 소요된 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등 제반사정을 종합, 고려하여 추가·변경공사대금채권의 인정 여부를 판단합니다

    • 공사대금의 지급방법
    • 1)건축주가 공사대금을 금전으로 지급하는 것이 일반적이지만, 공사대금의 전부 또는 일부를 금전이 아닌 완성 또는 미완성의 건물 등의 소유권을 이전함으로써 변제하는 대물변제의 방법으로 하는 경우도 있습니다.

      이 경우에는 소유권을 이전하는 물건의 가치가 얼마인지가 매우 중요하므로 당사자 간에 그 조건, 기준, 내용 등에 관한 구체적인 합의가 반드시 필요합니다.

    01 건축주가 공사대금을 금전으로 지급하는 것이 일반적이지만, 공사대금의 전부 또는 일부를 금전이 아닌 완성 또는 미완성의 건물 등의 소유권을 이전함으로써 변제하는 대물변제의 방법으로 하는 경우도 있습니다. 이 경우에는 소유권을 이전하는 물건의 가치가 얼마인지가 매우 중요하므로 당사자 간에 그 조건, 기준, 내용 등에 관한 구체적인 합의가 반드시 필요합니다.
    02 건축주가 (수급인)를 대신하여 하수급인에게 자재대금, 노임 등을 지급하는 경우에는 보통 건축주, 시공자, 하수급인의 3자 합의에 의하여 이루어지고, 3자 사이에 정산을 하게 됩니다. 그런데 시공자가 하수급인에게 하도급 공사대금 등을 지급하지 않아 공사가 원활히 진행되지 않는 경우 건축주가 공사의 진행을 위하여 3자 합의 없이 직접 하수급인에게 하도급 공사대금을 급하는 경우가 많이 있습니다. 이때 시공자 대신 하도급 공사대금을 지급한 건축주는 시공자에 대하여 하수급인에게 지급한 금액만큼의 부당이득반환채권을 가지게 되고, 그 채권과 시공자의 건축주에 대한 공사대금채권과 서로 상계함으로써 시공자에 대한 공사대금지급의무를 면할 수 있습니다. 다만, 분쟁이 발생할 경우에 대비하여 시공자가 발행한 영수증, 세금계산서에 ‘어떤 내용의 공사에 대하여 시공자를 대신하여’ 지급하는 것이라는 취지를 명확히 기재하여 보관하는 것이 좋습니다.
    03 건축주가 시공자와 사이에서 시공자의 하수급인에 대한 공사대금채무를 인수하기로 합의하고, 하수급인도 이를 승낙하였다면 건축주는 그 합의내용대로 하수급인에게 공사대금을 지급하고 시공자에 대한 공사대금 채무의 전부 또는 일부를 면하게 되며, 하수급인은 건축주에 대하여만 공사대금의 지급을 구할 수 있습니다. 건축주가 하수급인에게 시공자의 공사대금채무를 인수하겠다고 약속한 경우라면 하수급인은 여전히 시공자에게 공사대금의 지급을 청구할 수 있습니다.
    • 공사대금의 부가가치
    • 공사계약에서 건축주가 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우(보통 공사대금을 정하고, ‘부가가치세는 별도’라는 취지의 문구를 넣은 경우임), 시공자는 건축주에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있습니다.하지만 시공자가 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우에는 당연히 시공자는 건축주에게 그 지급을 청구할 수 없습니다.

      그런데 부가가치세의 부담에 관한 약정이 없는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공사대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보아 시공자가 건축주에게 그 지급을 청구할 수 없다고 보는 것이 우리 대법원의 견해입니다.

      기성고 평가를 통한 정확한 공사비 관리! 닥터빌드가 건축주와 함께 진행합니다.

    평당건축비의 비밀
    • 단독, 공동 주택의 평당 건축비용
    • 닥터빌드에 문의를 해주시는 대다수의 건축주님들이 가장 많이 물어 보시는 질문 중 하나입니다.

      “서울에 50평과 80평의 단독주택을 가지고 있습니다. 이를 철거한 후에 단독주택과 다가구나 다세대 빌라를 신축하고자 합니다. 즉 단독주택이나 다세대 빌라주택의 평당 건축비가 궁금합니다. 그 밖의 부대비용 포함해서 얼마나 평당 시공비가 들어 갈까요?”

      결론부터 말씀 드리면 정해진것 없다! 입니다. 그 이유를 한번 살펴 보도록 하겠습니다.

    • 평당 설계비 - 싼게 진짜 싼게아니야!
    • 이른바 “허가방”도면은 평당 6~12만원 정도 입니다.

      그런데, 허가방 도면으로는 견적서를 작성할 수 없습니다. 견적서를 작성해 오는 시공자들은 사기꾼들로 보시면 됩니다. 반드시 추후에 공사 중단시켜 놓고 추가견적을 요구합니다. 건축 자재가 천연 화강석인지 인조 화강석인지? 동서도기인지 대림도기인지? 확정도 안되어 있는 상태에서는 견적 산출 자체가 불가능합니다.

      제대로 된 설계는 보통 1개 프로젝트에 건축사 외 3명, 4명의 건축기술자가 참여합니다.
      외주(기계, 전기, 소방, 구조)업체들이 같이 진행하는 관계로 비용이 들어갑니다.

      허가방 도면이 평당 8만원이라면 제대로 된 도면은 10만원 이상입니다. 다만 스펙까지 정확히 작성하기 때문에 공사비를 줄일 수 있는 경우가 많습니다.

      결국에는 설계비를 너무 아끼시면 공사비가 늘어나게 되어 있고 초기 설계비에 투자를 하시면 공사비를 절약할 수 있습니다.

    • 평당 공사비 - 여기서부터는 약육강식의 세계
    • 공사비 부분에서 할 말이 많습니다. 이른바 “허가방” 도면으로 견적을 내는 경우가 대부분입니다.

      지역과 건축주의 선호 자재에 따라 다르긴 하지만 평균적으로 평당 건축비 450~550만원 정도를 봅니다.

      그러나 공사업자는 추가공사비를 요구하는 경우가 허다합니다.

    • 흔한 추가 공사비 요구 사례
    • 도면에 없는 부분이라 추가 시공을 해야 한다. 자재값이 계약시보다 갑자기 상승했다. 등등 …

    • 1)건축주가 공사대금을 금전으로 지급하는 것이 일반적이지만, 공사대금의 전부 또는 일부를 금전이 아닌 완성 또는 미완성의 건물 등의 소유권을 이전함으로써 변제하는 대물변제의 방법으로 하는 경우도 있습니다.

      이 경우에는 소유권을 이전하는 물건의 가치가 얼마인지가 매우 중요하므로 당사자 간에 그 조건, 기준, 내용 등에 관한 구체적인 합의가 반드시 필요합니다.

    • 설계변경 또는 추가공사로 인한 공사대금 청구
    • 작은 평수 공사하는데, 토목과 기초공사 단계에서 억 단위 추가공사비를 요구하는 경우가 많습니다.

      결국 공사비 견적을 제대로 낼 수 있는 방법은 공사비 산출 항목을 정해서 세가운데 정도의 공사업체에 뿌립니다. 항목별로 가장 견적을 적게 낸 업체와 계약을 할 수 있습니다. 그러나 그 시공사의 업력이 상당히 중요합니다.

      연매출 100억대를 하는 종합 건설이니까 내 집 10억 짜리는 무난히 공사할 능력이 있겠지 하고 생각하시면 오산입니다. 그 시공사는 허대여 전문업체일 수 도 있기 때문입니다. 대부분 면대업체인 것이 현실입니다.

      결국 공사비 견적을 제대로 낼 수 있는 방법은 공사비 산출 항목을 정해서 세가운데 정도의 공사업체에 뿌립니다. 항목별로 가장 견적을 적게 낸 업체와 계약을 할 수 있습니다. 그러나 그 시공사의 업력이 상당히 중요합니다.

    • 면허대행업체
    • 연매출 100억대를 하는 종합건설이니까 내집 10억 짜리는 무난히 공사할 능력이 있겠지 하고 생각하시면 오산입니다. 그 시공사는 면허대여 전문업체일 수 도 있기 때문입니다. 대부분 면대업체인 것이 현실입니다.

    • 면허대행 업체 산정방법
    • 허가를 받아야 하는 건설공사는 건설업체가 지자체에 착공신고를 하게 되어 있는데 지자체에서 업체별로 착공신고 건수를 조사하면 건설면허 대여 규모가 잡힙니다.

      왜냐하면 건설공사를 맡으면 건설기간 내내 건설현장에 건설기술자를 파견해야 하는데 소규모 공사를 하는 종합건설면허 업체들이 보유한 건설기술자 수는 5~7인이기 때문이다. 소규모 공사라고 해도 3개월 이상은 걸리기 때문에 기사 한 명당 1년에 많아야 4건 정도 공사를 맡습니다.

      최대 7명을 보유한 업체라고 하고 3개월 만에 끝나는 공사를 모든 기사가 연달아 맡았다고 해도 1년이면 기껏해야 28건 정도 공사를 할 수 있다. 이보다 더 많은 공사를 맡았다고 착공신고를 한다면 면허를 대여한 것입니다.

      물론 건축주가 이런 부분들을 직접 알기는 쉽지 않습니다. 각 지자체별에서 업체별 착공신고 정보를 아직까지 공유하지 않기 때문입니다.

    • 의외로 설계도면을 받아 들고 공인중개사의 소개로 또는 설계사무소 임직원의 소개 또는 지인의 소개로 시공사를 선정하는 경우가 습니다.

      높은 확률로 소개비용을 받는 경우가 많고, 이는 결국 부실공사, 혹은 추가 건축비요구 등이 건축주에게 전가됩니다. 결론적으로 소규모 건축시공사들은 영세한 경우가 많고 면허대여전문업자들이 난립하고 있는 시장입니다.

      연매출 100억대를 하는 종합 건설이니까 내 집 10억 짜리는 무난히 공사할 능력이 있겠지 하고 생각하시면 오산입니다. 그 시공사는 허대여 전문업체일 수 도 있기 때문입니다. 대부분 면대업체인 것이 현실입니다.

      평당 건축비가 저렴하다고 무조건 좋은 것이 아닙니다.
      제대로 된 시공사들의 견적서 세군데 이상 받은 후에 견적으로 비교해 봐야 하며 과다 책정된 공종 견적을 조정 삭감하는 과정이 필요합니다.

    • 분양 및 마케팅
    • 다세대 빌라처럼 분양목적이라면 서울의 경우 보통 호수당 1500만원의 분양대행 수수료, 경기도는 700만원 전후의 분양대행수수료가 발생합니다.

      주의하실 점은 분양대행사 직원들은 프리랜서인 경우가 많고 사기꾼들도 있을 수 있습니다. 분양계약금을 현금으로 가져오는 손님으로부터 현금을 수취하거나 위치 좋은 동일한 호수를 이중 삼중으로 분양하는 사고를 일으키기도 합니다. 인력관리가 중요한 부분입니다.

      그리고 시간을 가지고 주변중개사무소의 협조하에 분양하신다면 매매가×0.9% 정도의 수수료가 들어갈 것입니다.

      닥터빌드에서는 합리적인 설계비용 및 건축비의 견적을 제공하며 분양 및 마케팅이 필요할 경우 검증된 업체에서 적정한 비용으로 진행 할 수 있게 도와드립니다.

    하자가 발생한 경우
    • 하자란 무엇인가?
    • 하자는 시공된 부분에 사회통념상 또는 공사계약에서 정한 내용에 미치지 못하는 구조적·기능적 결함이 있는 부실시공, 특정 공사부분이 시공되지 아니한 미시공 및 당초 약정된 것과 달리 변경 시공된 경우를 말합니다.

      시공된 부분에 하자가 존재하는지 여부는 공사도급계약서, 시방서, 설계도 등 관련서류를 기초로 하여 계약의 목적, 계약체결 당시의 사정 등 제반 사정을 고려하여 판단하게 되므로, 공사계약서 등 관련서류를 세세하게 구체적으로 작성하여 이를 잘 보관하는 것이 필요하고, 분쟁이 발생할 경우에 대비하여 하자 있는 시공부분을 시공자에게 확인 받거나 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 필요합니다.

      시공된 부분에 하자가 있는 경우, 원칙적으로 건축주는 시공자에게 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있으나, 하자가 그다지 중요하지 않은 반면 이를 보수하기 위해서는 과다한 비용을 필요로 하는 경우에는 하자보수를 청구할 수 없고, 손해배상 청구만 할 수 있습니다.

      건축주는 시공자에게 하자보수를 청구하는 대신 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있고, 나아가 하자보수를 하더라도 보전되지 아니하는 손해가 있을 경우에는 하자보수청구와 함께 나머지 손해배상청구도 할 수 있습니다.

      건축주가 스스로 하자를 보수한 경우에는 시공자의 하자보수의무의 범위 내에서 시공자에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있으나, 이 경우 하자부분은 보수에 의하여 사라지게 되므로 시공자가 하자를 부인할 경우에 대비하여 미리 하자에 대한 객관적 증거를 확보해 두어야 합니다.

      건축주는 하자로 인한 손해배상을 받을 때까지 그 손해배상액 상당 공사대금의 지급을 거절할 수 있고, 나아가 공사대금을 손해액과 같은 금액 범위 내에서 상계할 수 있습니다.

      설계자가 작성한 설계도서 자체의 하자에 의하여 건축물에 하자가 발생하거나, 감리자의 감리상의 하자로 인하여 건축주에게 손해가 발생한 경우에는, 건축주는 설계자나 감리자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

      닥터빌드는 건축주 입장에서 건축주와 함께 시공사의 하자보수 이행사항을 대응합니다.

    건축 소송절차에서 유의 사항
    • 건축 소송절차에서 유의 사항
    • 법원에 소장이 접수되면 피고에게 소장부본과 응소안내서를 송달하고, 피고의 답변서가 제출된 후 또는 이에 대한 원고의 준비서면이 출된 단계에서 준비절차기일 또는 변론기일이 지정되어 진행됩니다.

      사실조회, 문서제출명령, 문서송부촉탁 및 현장검증·감정 등의 증거조사절차가 위와 같은 기일지정에 앞서거나 그 도중에 이루어지기도 하는데, 이를 위하여서는 관련 사실에 관한 주장과 아울러 증거신청을 하여야 합니다.

      준비절차기일에서는 당사자 쌍방의 주장내용과 이에 대한 상대방의 인정 여부 등을 확인·정리하고, 서증의 제출과 증인신청 및 전항에서 본 각종 증거방법들에 대한 신청을 하는 등으로 입증자료를 제출합니다.

      변론기일은 법정에서 준비절차에서 정리된 주장 및 입증방법을 다시 확인하고, 증인신문절차를 하는 방식으로 진행됩니다.

      다만, 구체적인 소송형태에 관계없이 건축주나 시공자는 위와 같은 주장 및 항변과 관련하여 적절하고 충분한 주장·입증을 다하여야만 자신에게 유리한 판단을 받을 수 있습니다. 사항별로 필요한 구체적인 주장·입증사항은 앞에서의 설명을 참고하시기 바랍니다.

      건설관련 소송은 기본적으로 공사계약의 내용과 이행정도에 대한 확인작업이 전제되는 것으로서, 이를 위한 감정절차가 무엇보다 중요하여 대부분의 사건에서 감정결과가 재판의 결과에 그대로 반영되어 사건의 결론을 좌우하게 됩니다. 따라서 당사자로서는 본인 또는 상대방의 감정신청시에 감정사항, 감정기준 및 자료 등에 관하여 사전에 충분한 주장을 하거나 적절한 자료를 제시하고, 감정결과가 나온 뒤에도 상세히 검토하여 잘못된 사항을 지적하거나 보완을 신청하는 등의 적극적인 자세가 필요합니다.

      건설공사에 관하여 분쟁이 발생한 경우에는 종국적으로 법원을 통한 소송에 의하여 해결을 하게 되지만, 소송의 경우에는 감정료 기타 증거수집비용 등 고액의 비용이 지출될 수 있고 시간도 많이 걸릴 가능성이 크므로, 전문가들이 관여하는 ‘대한상사중재원(www.kcab.or.kr)’ 또는 건설교통부 산하의 ‘건설분쟁조정위원회’의 조정절차를 이용하거나, 법원에 소송을 제기하기에 앞서 조정신청을 하여 법원조정위원회 소속 건축관계 전문조정위원에 의한 간이감정을 받는 등 적은 비용으로 신속히 처리하는 절차에서 분쟁을 해결하는 방법을 선택할 수 있습니다.

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